임차인 보호법 상가라면

상가 세입자라면 상가임대차보호법의 적용 대상이 아닌지 궁금하실 텐데요. 상가건물을 임대하고 있는 사람이면 모두 해당될까요?

 

 

 

 

사업자 등록의 대상이 되는 건물이어야 하며 임대차 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우 상가 임차인 보호법의 적용이 됩니다. 따라서 비영리단체이거나 제조만 목적으로 운영되는 공장 등은 해당 사항이 없겠죠.

 

보호 대상이 된다면 정확히 어떤 권리를 주장할 수 있을까요? 먼저 임대차 기간 입니다. 2018년 10월 16일 이후로 임대차계약을 했거나 갱신된 임대차라면 최초계약일로부터 10년 간 계약갱신권을 행사할 수 있습니다. (구법의 경우 5년 보호)

 

행사 방법은 임대 종료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신을 요구하시면 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다. 적법한 사유 또한 법적으로 정해져 있는데요. 대표적으로 월세 3기 연체 사실이 있는 경우 임차인 계약갱신, 권리금 회수에 있어서 보호를 받지 못합니다.

 

 

 

 

3기 연체란, 3개월 치 금액을 밀린 경우를 말하는데요. 이 경우 미납한 즉시 임대인이 계약해지까지 요구해올 수 있기 때문에 주의해야 합니다. 즉, 임차인 보호법이라고 하더라도 자신의 의무를 이행해야 권리도 주장할 수 있다는 것입니다.

 

여기서 또 알고 가셔야 할 점이 있는데요. 2020년 9월, 상임법 개정을 통해 임시 특례가 세워졌습니다. 코로나로 인해 경제적 타격을 입은 영세상인을 위한 조치였는데요. 시행일로부터(20.09.29.) 6개월 간 월차임을 미납한다고 하더라도 계약해지, 계약갱신 및 권리금회수 제외사유에 해당하지 않도록 규정했습니다.

 

가장 민감한 부분 중 하나인 차임 인상에 대해서도 살펴보도록 하겠습니다. 계약갱신권을 행사할 수 있고 환산보증금을 초과하지 않는 상가라면 최대 5%까지 증액이 가능합니다. 

 

 

 

 

만약 더 이상 갱신권을 행사할 수 없다면 상가 임차인 보호법에서 주장할 수 있는 권리는 없는 것 일까요? 아닙니다. 권리금 회수기회를 주장하실 수 있는데요. 임대차 기간과 관계없이 보호를 받습니다. 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 신규임차인으로 부터 권리금을 회수할 수 있는데요. 이 과정에서 건물주는 정당한 사유 없이 방해할 수 없습니다.

 

임대인으로 인해 방해 받게 된다면 임차인은 손해배상 청구를 할 수 있습니다. 이렇게 법적으로 보호 받는 권리임에도 불구하고 여전히 분쟁이 자주 발생하는 부분 중 하나입니다. 사례를 통해 해결책을 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

서울 한 상가를 빌려 약국을 운영해온 L씨. 장기간 임대를 하며 안정적으로 자리 잡아 나갈 수 있었는데요. 2019년에 들어 갑작스럽게 해지 통보를 받게 됩니다. 

 

약국의 경우 권리금이 적지 않기 때문에 철저한 준비가 필요하다고 느꼈고 본 사무소의 조력을 받게 됩니다. 새로운 사람을 구하는 과정부터 법률적인 조력에 들어갔고 신규임차인을 구한 뒤 주선하는 모든 과정에서 법적으로 어긋남 없이 진행했습니다.

 

하지만 상대방은 갑작스럽게 재건축을 이유로 신규 계약을 거절했고 이 때문에 권리양도양수계약이 파기돼 임차인은 손해를 입게 됩니다. 이후 L씨는 임대인을 상대로 권리금 소송을 제기했고 건물주는 명도소송을 반소 제기 해왔습니다.

 

소송이 진행되며 건물주는 점점 자신이 불리한 상황이라는 것을 깨달았고 먼저 합의 제안을 해왔습니다. 20년 10월, L씨는 건물주로부터 권리금 7억 및 보증금 9천만 원을 지급 받으며 명도에 합의합니다.

 

 

 

 

물론 임차인 보호법 행사가 가능하다고 하더라도 분쟁이 생긴 상황이시라면 적절하게 대처를 하셔야 합니다. 특히 상가 분쟁의 경우 금전적인 피해로 이어질 수 있기 때문에 초기부터 빠르게 대응하셔서 권리를 충분히 주장하시고 피해를 최소화 하시길 바랍니다.