월세 묵시적갱신 계약 해지 명확하게

상가 월세 묵시적 갱신 계약해지 명확하게

 

 

상가임차인 입장에서 가장 두려운 일은

갑작스럽게 해지통보를 받고 쫓겨나는

일입니다. 지금까지 노력 끝에 쌓은

삶의 터전이 한 순간에 무너지게 되는 것이죠.

 

묵시적 갱신이라는 것도 임차인에게

유리할 수도 있고 불리할 수도 있기 때문에

상황을 잘 알아보고 대처하는 것이 중요합니다.

 

만약 임차인이 계약종료 6개월 전에서

1개월 전 사이에 갱신요청을 하지 않았고,

건물주도 조건변경 또는 갱신거절을 통지를

따로 한 사실이 없다면 이를 묵시적 갱신이라

부르며, 환산보증금 내 상가라면

상가임대차보호법의 규정에 따라

1년 간 동일 조건으로 연장된 것으로 봅니다.

 

 

 

1년이라는 기간이 정해져 있다보니

만약 갱신 시점이 2018년 10월 16일 이후면서

총 임대차기간이 10년이 넘지 않았다면

상가임대차법 10년보호 규정의 적용까지 받아

갱신요청을 할 권리가 남아있을 수 있습니다.

 

이렇게 일년이라는 기간이 늘어난 상태라면

건물주는 임차인에게 나가라고 할 수 없지만

임차인은 이 기간동안 언제든 해지통보를 할 수 있으며

3개월 뒤 해지의 효력이 발생합니다.

 

상가임대차보호법의 적용을 받는다면

묵시적 갱신으로 계약을 이어오다가

권리금을 회수할 신규임차인이 나타난다면

곧바로 회수기회를 보호받을 수 있는

효과가 생길 수 있는 것입니다.

(계획 하에 절차를 밟아야 됨.)

 

 

 

그러나 환산보증금을 초과한 상가라면

민법의 임대차 적용을 받아서

기간의 약정이 없이 계약이 늘어난다고

보고 있습니다. 즉, 만기일이 특정이

되지 않는 것이고 위와 다르게 임대인이

해지를 통고할 시 6개월 뒤에 효력이

발생하고, 임차인이 통고할 시에는 1개월 뒤

해지됩니다. 즉, 임차인의 지위가

상가임대차보호법의 적용을 받는 경우와

대비해서 불안정하다고 볼 수 있습니다.

 

그래서 한 가지 팁을 드리자면

환산보증금을 초과하면서

계약갱신요구권이 존재하는

임차인이라면 건물주에게

종료 6~1개월 전 사이에 명시적으로

갱신을 요청하는 것이 좋다고

추천을 드립니다.

 

물론 상가임대료인상 상한선 5%의

적용을 받지 않기 때문에

임대료가 올라갈 수 있다는

부담이 존재하지만 그럼에도

갱신요청을 명확히 하시는 것이

추후 환산보증금 내 상가로 들어가서

임대료 인상제한선을 받을 수도

있는 것이기 때문에 조금 더

유리하다고 볼 수 있습니다.

 

 

 

그렇다면 월세 묵시적 갱신 상황에서

계약해지 통보를 받은 임차인은

어떻게 대처를 했을까요?

 

2011년 12월 경 지방소재 상가를

빌려 약국을 운영한 약사 A씨.

 

묵시적으로 연장이 되어오던 중

해당 건물이 새 건물주인에게

매매되면서 계약해지 통보를 받게 됩니다.

6년 만기를 맞이 하면서

새 건물주의 재건축 통보로

갑작스럽게 쫓겨날 위기에 처했습니다.

 

물론 이 해지통보에는

약사 A씨의 권리금회수기회는

전혀 고려되지 않았습니다.

 

 

 

당시 갱신요구권은 단 5년을

보장하고 있었기 때문에

법적으로 보호를 받을 수 있는

상가임대차보호법 제10조의4

권리금회수기회를 주장하기로 하며

새로운 임차인을 주선해

권리금을 보호받기 위한 절차를

밟아나갑니다.

 

역시나 건물주는 새로운 임대차

계약을 이유없이 방해했고,

그렇게 손해를 입은 임차인 A씨는

건물주를 상대로 권리금손해배상을

청구하는 소송을 제기합니다.

 

2018년 11월 대구지원 OO지원은

약사 A씨의 승소를 선고하며,

건물주는 약 1억 4천만원을

지급하라는 판결을 내립니다.

 

** 해당 사례 직접 확인하기 **

http://sanggalawyer.com/?p=26154

 

 

 

약국과 같이 고액의 권리금이

형성된 영업의 경우에는

묵시적 갱신 등 불안정한 상황에

놓일 경우 대처가 더 어려울 수 있습니다.

 

하지만 초기 대처에 성공한다면

약사 A씨처럼 좋은 결과를 낼 수 있습니다.

 

현재 상가임대차보호법이

개정되고 대법원 판결을 통해서

권리금회수기회를 보호하는

방향으로 사회가 변화하고 있다고

생각하실 수도 있는데,

그럼에도 불구하고 아직도 많은

임차인 분들이 권리금소송

패소판결을 받고 저희 법무법인을

방문하고 계십니다.

 

준비부족, 법리 오해 등

다양한 사유로 인해

소송 1심에서 패소하게 된다면

이를 항소심에서 다시 뒤집는 것은

상당히 어려운 일입니다.

 

처음부터 제대로 이겨 두는 것이

가장 확실하고 안전합니다.

 

상가 월세 묵시적 갱신 계약 해지 통보와 관련한

법리와 사례를 살펴봤습니다.

 

약국 관련 분쟁은 상가변호사 닷컴의

조력을 받는 것이 현명합니다.