이전 임차인이 설치한 시설 원상회복 의무 없다 [정하연 변호사]

상가를 임대하실 때, 세입자분들은 어떤 사업을 하겠다라는 것을 이미 정하고 들어오실 텐데요. 건물을 꾸미기도 하고, 시설을 들여놓기도 하면서 시작하시는 사업의 특성에 맞게 바꾸시는 경우가 많으실 것으로 생각됩니다.

 

 

영업을 진행하시다가 계약 만료 등으로 건물을 인도하게 되실 때, 건물주와 분쟁이 생기시는 경우가 꽤 많은데요.

그 이유는 원상회복의 의무 때문입니다. 대부분의 건물주분들은 계약을 하실 때, 원상회복 의무 특약을 맺으시는데요. 그 범위를 명확히 구분해 놓지 않았거나, 법률 상으로도 정확히 어떤 범위까지 복구해놓아야 한다는 것이 없기 때문에 더욱 혼선을 빚고 있는 것 입니다.

 

 

그렇다면 예시를 들어 법원이 어떻게 해석하고 있는지 좀 더 자세히 살펴보겠습니다.

 

노후시설을 새로 교체하라는데 해야 하나요?

이 부분에 대해서 법원은 '임대차 상황에서 통상적으로 생기는 상태 악화 및 가치 감소는 수리비용까지 부담할 필요 없다.'라는 판결을 일관적으로 내리고 있습니다. 임차 목적물을 사용해서 생기는 통상적인 마모 및 훼손 정도는 수리해줄 의무가 없다는 것 입니다.

 

 

여기서 잠깐!

세입자가 원상회복 의무를 완료했음에도 건물주가 사소한 것을 문제 삼아 보증금을 돌려주지 않는다면 어떻게 해야 할까요? 건물주는 사소한 원상복구 의무 불이행을 이유로 보증금 전액의 반환을 거부할 수 없습니다.

 

대법원 판결에 따르면 ‘임차인이 금 326,000원이 소요되는 전기시설의 원상회복을 하지 않았다 하더라도, 임대인이 이를 이유로 금 125,226,670원의 잔존 임대차보증금 전액의 반환을 거부할 동시이행의 항변권을 행사할 수 없다’고 판시한바 있습니다. (대법원 1999. 11.12. 선고 99다34697 판결)

 

 

제가 설치한 시설이 아닌데도 철거해야 하나요?

 

대법원은 '별도의 약정이 없는 한 임차인이 그가 임차 받았을 때의 상태로 반환하면 된다.'라고 정확하게 판시한바 있습니다. (대법원 1990. 10.30. 선고 90다카12035 판결)

 

이같이 대법원 판결이 존재함에도 계속해서 이와 관련한 분쟁이 생기는 이유는 종전 세입자에게 권리금 지급 여부에 따라 하급심의 판결은 엇갈리고 있기 때문입니다.

 

현재 임차인이 권리금을 지급해 임대차계약을 맺은 경우, 원상회복의 의무까지도 인도 받은 것이라고 보는 하급심 판결도 있고, 권리급을 지급했다 하더라도 원상복구의 의무까지 지진 않는다고 내린 하급심 판결도 존재합니다. 이렇기 때문에 건물주와 임차인 모두 자신이 맞다고 주장하며 분쟁이 일어나고 있는 것 입니다.

 

하지만 대법원의 판결 취지를 보자면, 권리금 지급의 여부로 원상복구 의무를 승계 했다고 보는 해석은 타당하지 않습니다. 세입자에게 과도한 부담을 주는 원상회복 의무 승계를 임차인의 실제 의사를 고려하지 않고 권리금 지급 여부로 함부로 인정해서는 안되기 때문입니다.

 

아무래도 법률 상으로도 정확한 범위를 구분지어 놓고 있지 않기 때문에 많은 분들이 헷갈리시고 분쟁에 휘말리시는 경우가 많으실 것 같습니다. 이런 상황을 사전에 방지하기 위해서는 임대차계약 체결시, 계약서에 어느정도까지 회복 해야 하는지 명시해 두는 것이 좋습니다. 또한, 원상태의 건물을 사진으로 찍어 남겨두는 것이 좋습니다. 사진은 계약 당시 임차 목적물의 상태를 정확히 확인시켜 줄 수 있어 건물주나 세입자의 무리한 주장을 막을 수 있습니다.

 

 

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