상가임대차보호법 계약갱신요구권 행사하려면?
상가임대차보호법 계약갱신요구권 행사하려면?
10년만 지나도 세상이 많이 변했다는 것을 체감하곤 합니다. 새로운 이슈들이 발생하면서 그에 맞춰 우리를 규정하고 있는 법도 신설되거나 개정되게 됩니다. 상가임대차법도 그러한데요, 2018년 10월 16일에 개정된 내용이 있습니다. 원래는 상가임대차보호법 계약갱신요구권 보호되는 기간이 5년 이였습니다. 그런데 여러 문제들 중 궁중족발 사건이 발생하게 되었습니다. 5년이 지나고 더 이상 보호를 못 받게 되는 시점에서 임대료를 올리면서 분쟁이 시작되었는데요, 이에 임차인이 상가 소유주를 폭행한 사건입니다. 따라서 궁중족발 사태의 가 재발하지 않도록 약속을 지속할 수 있는 기간을 10년으로 보도록 개정되었습니다. 그렇다면 바뀐 조항이 어떤 것인지 정확히 설명드리겠습니다.
상가임대차보호법 계약갱신요구권이란 임대차 기간 만료 6개월에서 1개월 전까지 세입자가 갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 그렇다면 이를 행사하지 못하는 경우는 무엇일까요? 세입자가 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 월세를 연체한 사실이 있는 경우, 임대인의 동의 없이 세입자가 목적 건물을 전대한 경우 등이 있습니다.
그렇다면 약속을 요구할 수 있는 기간은 최초 계약한 날짜부터 총 10년 이내로 가능합니다.
앞에서 말한 것처럼 기간이 늘어난 것인데요, 2018년 10월 16일 이후 최초로 체결되거나 갱신이 되어야 확대된 기간을 보호받을 수 있습니다.
이 기간 내에 갱신을 할 경우 전 계약된 내용과 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보지만 차임과 보증금의 증감을 할 수 있습니다. 환산보증금을 초과하지 않는 상가는 연 5% 내에서만 증액을 청구할 수 있고 초과하는 상가는 건물에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담이나 경제사 정의 변동 등을 고려하여 제한 없이 증감을 청구할 수 있습니다.
만약 당사자들끼리 조건 변경이나 계약 해지에 대한 내용을 임대차 종료 6개월에서 1개월 전 사이에 하지 않고 계약이 자동적으로 연장되었다면 이 임대차의 기간을 1년이라고 보며 이 경우 세입자는 언제든지 건물 소유주에게 계약 해지의 통고를 할 수 있습니다.
이렇게 상가임대차보호법 계약갱신요구권에 관한 분쟁 사례를 보겠습니다. 2015년 3월부터 세입자 H씨는 전라북도에서 약국을 운영하기 시작했습니다. 임대인 S사가 임대료 인상을 요구하여도 그에 응하며 임대를 이어갔습니다. 영업을 한 지 5년쯤인 2020년 1월에 재계약 조건으로 S사는 임대료 인상과 함께 전세권설정 순위 조정 등 과도한 요구를 하였습니다. 이에 응해주지 못했던 세입자는 합의할 수 없다고 하자 임대인은 계약 해지 및 명도 통보를 했습니다.
세입자는 장사를 계속하기를 원해 협의의 입장을 밝혔지만 S사는 완강하게 버티며 요구 조건을 굽히지 않았습니다. 혼자 해결할 수 없었던 H씨는 결국 본 사무소에 자문을 구하였습니다. 세입자가 현제 처해있는 상황을 파악하고 다년간 쌓은 노하우를 통해 상가임대차보호법 계약갱신요구권과 권리금 회수 기회를 받을 수 있다는 점을 알게 되었고 법적 대응을 시작하였습니다.
임차인 대리인 측은 내용증명을 보내서 권리를 보호해 줄 것을 요청하며 압박하였습니다. 결국 임대인은 무리한 요구를 철회하고 먼저 합의 의사를 밝혔습니다.
본 사무소는 재계약 조건에서 H씨에게 최대한 유리하도록 합의를 이끌어 내며 협상하였습니다. 2020년 3월 4일, 동종업
종 개설에 제한을 두며 3년 계약 연장에 성공했습니다.
상황에 대한 판단은 누구나 할 수 있지만 법적인 판단은 아무나 하지 못합니다. 아프면 의사를 찾아가는 것처럼 법적인 문제가 생기면 그에 맞는 전문가에게 도움을 구해야 합니다. 그렇지 않으면 문제가 더 커지고 걷잡을 수 없을 만큼 피해를 보게 될 수도 있습니다.
상가건물임대차보호법이 신설된 지 오랜 시간이 흘렀습니다. 하지만 실생활에서는 여전히 임차인의 권리를 침해하는 사건들이 빈번하게 발생하고 있습니다. 그렇기에 권리를 누리기 위해 적극적으로 임하시기를 바랍니다.
