상가임대차보호법 묵시적갱신 총정리!

 

상가임대차보호법 묵시적갱신 총정리!

 

 

 

 

오랫동안 장사를 하신 자영업자 분들이라면 자신의 계약 만료일을 잊어버리고 장사를 하시는 경우도 대다수일 겁니다. 하지만 이를 파악해야 하는데요, 왜 그래야 하며 어떻게 파악해야 하는지 말씀드리겠습니다.

 

먼저 가장 기본이 되는 것은 계약서를 보는 것입니다. 그것 중에서도 자신의 최초 계약일과 만기가 언제인지 정확히 알아야 하며 환산보증금을 초과하는 상가인지 아닌지의 여부를 파악하고 있어야 합니다. 계약 만료 6개월에서 1개월 전 사이에 계약의 해지 또는 조건 변경의 통지를 하지 않고 묵시적으로 연장되어 오는 경우가 있는데요, 환산보증금을 초과하는 상가의 경우 상가임대차보호법 묵시적갱신에 해당되지 않고 민법에 해당되므로 계약 기간의 약정이 없습니다.

 

 

 

 

따라서 임대차의 기간이 정해지지 않고 연장이 되기 때문에 임대차 기간이 만료 된 후 상당기간 내에 건물 소유주가 해지 통보를 하면 나가야 됩니다. 그렇기에 계약을 다시 이어가겠다는 의사표시를 임대차 만료 6개월에서 1개월 전 사이에 분명히 밝혀야 합니다. 임대인이 월세의 증액을 청구 할 수 있기에 계약 갱신의사표현을 꺼리시는 분들이 계시지만 묵시적으로 이어오다가 상가 소유주에게 건물인도요청을 받으면 6개월 이후 나가야 할 수 있는 상황에 처할 수도 있기 때문에 갱신요청을 명시적으로 하는 것이 좋습니다.

 

환산보증금을 초과하지 않는 상가의 경우 상가임대차보호법 묵시적갱신에 해당됩니다. 약속된 기간이 끝나고 서로간의 아무 말이 없이 이어져 오게 된다면 이 경우 임차기간을 1년으로 보며 임차인은 아무 때나 해지 통보가 가능합니다. 또한 임대인이 통보를 받고 3개월 후에 효력이 발생하게 됩니다. 상가임대차법에 포함되느냐 아니냐에 따라서 차이가 커지기 때문에 꼭 환산보증금을 계산해보시기를 바랍니다.

 

 

 

 

환산보증금의 초과 여부에 상관없이 임대차의 관계에 있는 분들이라면 모두 임대차 만료 전 권리금을 주장할 수 있습니다. 하지만 계약갱신을 요구할 수 있는 기간이 정해져 있는 것처럼 이것도 그 기한을 지켜야 합니다. 제10조의4에 근거하여 약속된 기간 만료 전 6개월에서 종료 시까지 영업가치에 대한 금권을 회수하는 것을 보호하고 있습니다. 그렇기에 상가임대차보호법 묵시적갱신된 후 임대차가 만료된다면 영업가치액을 주장하여 회수하시기를 바랍니다.

 

2012년부터 평택시에서 약국을 운영한 K씨는 임대차를 묵시적으로 연장해 오던 중이었습니다. 2020년경 임대인 J측에서 이번 계약이 만료되면 자신이 생각한 목적대로 사용할 예정이기에 명도를 해달라는 입장을 밝혔습니다. 이에 K씨는 영업이 안정되는 시기에 갑작스러운 소식을 듣게 되었기에 곧바로 본 사무소를 찾았습니다.

 

상가분쟁을 전문으로 다루는 곳이기에 쌓인 노하우로 이 사건을 검토하며 방향을 잡아나갔습니다. 이에 권리금회수기회를 주장하기로 하며 임대인 측에 신규세입자인 A씨를 주선하고 신규 임대차 체결을 요청하였습니다. 하지만 상가 소유주가 이를 거절하면서 2차 신규 세입자를 구하게 되었습니다.

 

 

 

그러자 건물 소유주는 월세를 급격히 인상하며 별도로 지원금 까지 지급할 것을 요청하였습니다. 무리한 요구로 인해서 2차주선 실패로 인해 세입자는 임대인 측에게 권리금회수손해배상청구를 알리며 동시에 신규 세입자인 C를 주선하였습니다. 지속적인 압박으로 건물 소유주 측은 불리할 것을 깨닫고 세입자가 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 적정 임대료로 계약을 맺기로 합의하였습니다. 따라서 임차인 K씨는 약국 영업가치금액인 1억 6천만원을 회수 할 수 있게 되었습니다.

 

소송을 하는 것이 무조건 방법인 것은 아닙니다. 소송을 해서 시간을 버리고 돈을 쓰는 것 보다 부담을 최소화 하여 더 나은 방법을 제시해 주는 곳이 본 사무소입니다. 하지만 이것이 가능해 지려면 상대방 측의 상황을 정확히 알아야 하며 대화, 내용증명등 전 과정에서 공을 들여야 가능한 일입니다.

 

특히 약국의 경우 고액의 권리금이 형성되어 있기 때문에 이해 당사자들의 약탈 대상이 될 수 있으며 말 한마디 실수로 인하여 막대한 손실을 얻을 수 있습니다. 그렇기에 상가임대차보호법 묵시적갱신에 관한 것뿐만 아니라 상가에 관한 분쟁이 생긴다면 혼자 해결하기보다 전문가의 도움을 받아 가장 최적의 방법을 찾아 실행하시기를 바랍니다.