임대차 계약 손해 안 보는 방법!

임대차 계약 손해 안 보는 방법!

 

 

 

 

상가임대차보호법에서 임차인을 약자로 보아서 피해를 입지 않도록 보호하고 있습니다. 하지만 의무를 다하지 않거나 세부사항들을 체크하지 못한 체 계약을 지속한다면 차후에 분쟁으로 이어질 가능성이 높습니다. 따라서 임대차 계약에 관한 법률과 판결에 대해 관심을 가져야 하며 피해를 입었다면 골든타임을 놓치지 않고 대응해야 합니다.

 

최초의 임대차 계약 때 약속한 기간이 만료된 후에 재계약을 하고 싶다면 임차인은 상가 소유주에게 계약갱신을 요구할 수 있는 기간에 맞춰 입장을 밝혀야 합니다. 계약갱신요구권이란 세입자가 임대차 종료 6개월에서 1개월 전에 갱신을 요구한다면 정당한 사유 없이 거절할 수 없기 때문에 이 기간 내에 입장을 밝혀야 합니다.

 

기간 내에 계약갱신을 요구할 때 임대인이 차임 또는 보증금의 증액을 요청할 수 있습니다. 하지만 높은 비율의 증액을 요청할 경우 상가 소유주의 뜻대로 전부 들어줄 필요는 없습니다. 제11조에 따르면 환산보증금을 초과하지 않는 상가의 경우 증액의 비율을 연 5%로 제한해 놓았기 때문입니다.

 

 

 

 

만약 재건축 이유로 상가명도를 통보한다면 어떻게 해야 할까요?

 

무조건 나가야 하는 것이 아니며 상황에 따라 달라집니다. 최초 임대차 계약체결 당시 해당건물의 리모델링 또는 철거에 대해 구체적으로 고지하여서 세입자가 그 계획에 따르는 경우, 건물이 노후, 훼손 되어 안전사고의 우려가 있는 경우, 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우에는 임대인이 계약갱신 요구하는 것을 거절할 수 있고 권리금 회수기회를 보호하지 않아도 됩니다. 하지만 처음에 세입자는 재건축의 계획을 알지 못했다면 상가임대차법에 근거하여 계약을 지속하고 금액 회수기회를 보호받을 수 있기에 법에 대하여 정확히 알고 건물주에게 임차인으로서의 권리를 주장해야 합니다.

 

임대차 계약체결당시 고지 받지 못했던 재건축으로 인해 분쟁으로 이어진 사건을 보겠습니다.

 

세입자 K씨는 2016년도 9월부터 제주도에서 음식점 장사를 시작했습니다. 열심히 영업을 이어오던 중에 임대인으로부터 수익성이 낮아서 해당 건물의 리모델링을 진행 할 예정이니 명도 해 달라고 통보하였습니다. K씨가 처음 건물에 들어올 때 높은 금액의 권리금을 주고 들어왔으며 계약 체결 당시만 하더라도 재건축 및 철거에 관한 고지된 내용이 전혀 없었습니다. 세입자의 우선적 목표는 오랜 기간 영업하는 것 이였기 때문에 기간을 지속하기 위해서 계약갱신을 요청하였으나 임대인은 일관된 주장으로 단호히 명도 및 해지를 통보하였습니다. 따라서 혼자는 도저히 해결 할 수 없을 것 같았던 세입자는 상가변호사 닷컴에서 전문적 검토를 받고 법률적 해결책을 찾기로 했습니다.

 

 

 

 

 

작은 실수로 인해서 큰 경제적 손실을 입을 수도 있다는 것을 알게 된 세입자는 즉시 전문가를 선임하였습니다. 이에 임대인을 압박하는 내용증명을 보내고 영업을 종료하고 영업가치에 대한 금액을 회수하기로 결정했습니다. 법적인 조언을 받아 신규세입자인 A씨와 양도양수계약을 체결하면서 임대인에게 주선했습니다. 그러나 상가 소유주는 재건축을 사유로 신규계약을 완강하게 거절하였고 이로 인해 계약이 파기되면서 큰 경제적 피해를 입었습니다. 세입자 측은 상대방의 원만한 협조를 위하여 내용증명을 보내고 또 다른 세입자인 B씨를 찾아서 8천 500만원에 권리양도계약을 맺었습니다.

 

어떻게든 합의점을 찾으려 노력했지만 상가 소유주는 새롭게 영업을 하려는 사람이 계약을 맺기에 현실적으로 너무 어려운 조건을 제시하면서 확고한 거절의사를 표했습니다. 세입자 법률 대리측은 계약 성사를 지속적으로 요청하였고 법적 대응을 예고하는 내용증명을 보내며 상가소유주를 압박했습니다. 이에 부담을 느낀 임대인은 지금까지 주장했던 것들을 모두 포기하고 현실적으로 가능한 조건을 제안했습니다. 이에 신규임차인과의 임대차 계약체결이 무사히 성사되었고, K씨는 양도양수계약에 따라서 8.500만원을 회수할 수 있었습니다.

 

 

 

 

사전에 상세하게 고지되지 않았던 재건축 사유로 인해 영업가치에 대한금액 회수의 기회를 박탈하는 것은 명백한 상가 소유주의 방해 행위입니다. 이 사건의 경우에도 분쟁 발생 직후에 법률전문가의 도움을 받아서 전략적으로 대응하였기에 임차인의 권리를 지키고 그 금액을 회수할 수 있었습니다.

 

이처럼 권리금소송은 초기에 어떻게 대응하느냐에 따라서 결과가 달라질 수 있기 때문에 임대차 계약체결에 관한 분쟁 상황이 예상된다면 신속한 준비가 필요합니다. 결국에는 원하는 결과를 얻어야 하기 때문에 초기 대응을 철저히 준비하여서 보다 유리한 위치에서 소송을 진행하기를 바랍니다.