명도소송이란, 알아야 손해 보지 않는다!

명도소송이란, 알아야 손해 보지 않는다!

 

 

 

건물의 안전문제로 인해 세입자들을 내보내야 하거나 해당 목적물이 매매 예정이기에 약속된 약정의 해지를 통보해야 할 수 도 있습니다. 그럴 때 임차인과 합의 되지 않아서 결국 임대인은 건물인도의 소를 제출하게 되며 법적공방이 시작됩니다.

 

명도소송이란 임대차 관계의 임차인이 약속된 기간이 지났음에도 불구하고 상가를 반환하지 않거나 임차인의 귀책사유로 인해 임대인이 계약해지를 통보하였는데도 불구하고 불법으로 점유한 경우 등 건물 인도를 요청하는 소송을 말합니다. 협의가 되지 않는다면 이렇게 소를 제기하여서 상가 점유를 회복해야 하며 불법으로 수익했던 금액에 대하여 책임을 물을 수 있습니다.

 

 

 

여기서 말하는 귀책사유란 세입자가 무단으로 전대하였거나 3기의 차임에 달하도록 연체한 사실이 있는 경우 등 의무를 다하지 않았기에 건물주는 계약 해지와 갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유로 입증 받을 수 있습니다. 

명도소송이란 임대인이 제기하는 경우가 많지만 이에 대응하여 임차인도 상가임대차법에 따라서 권리를 가지고 있기에 권리금액에 대한 손해배상청구를 반소 제기하는 경우들도 있습니다. 이때 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월에서 종료 시까지 방해행위를 함으로써 신규세입자로부터 임차인이 금액을 지급받는 것을 방해하면 안 되며 건물소유주의 의무를 다한 후 소송을 진행해야 합니다. 또한 사전에 철저한 준비와 증거수집을 통해 계획한 후 실행해야 승소의 결과를 얻을 수 있습니다. 

 

소를 제기함과 동시에 점유이전금지가처분을 신청 하는것이 좋습니다. 만약 이를 하지 않아서  소송 중에 임차인이 제 3자에게 가게를 인수하였다면 승소를 하였더라도 강제집행을 하기 어렵기 때문에 차후를 생각하여 이를 신청해야 합니다. 

그렇다면 이와 관련하여 실제 사례를 보겠습니다. 2018년경 임대인은 서울의 상가를 매수하였습니다. 그리고 2019년 세입자와의 계약을 종료하기 위해서 해지에 대한 내용증명을 발신했으나 임차인 K측은 권리금을 회수하겠다며 반발했습니다. 

 

개정된 상가임대차법에 따라서 K측은 영업가치액은 보호받을 수 있기에 본 사무소에 명도소송이란 어떤 것이며 대응하는 방법까지 자문을 구하며 명도컨설팅을 의뢰했습니다. 다년간의 노하우로 대처계획을 수립하며 건물주의 실책이 없도록 대리했습니다. 상대방과 수차례의 내용증명을 주고받는 과정 중에 세입자는 신규임차인과의 2억원의 양도양수계약을 체결하면서도 그 사람에 대한 정보를 제공하지 않는 등 실체 없는 손해를 주장했습니다.

계약이 만료된 날이 지났음에도 상가를 반환받지 못하였기에 2019년 10일 건물주는 명도소송을 제기했습니다. 그러자 세입자 측 또한 1억원 상당의 손해배상청구의 반소를 제기하였습니다. 변론기일을 거치며 본 사무소의 조력으로 결국 임대인은 서울북부지방법원, 2020년 8월 18일 승소판결과 다름없는 결과를 받았습니다. 계약을 1년 더 연장해 주는 대신 일체의 금액을 주장할 수 없도록 판결문으로 확정 받게 되었습니다.

 

 

 

 

원고(임대인 A사)와 피고는 임대차계약을 2021년 8월까지 연장하는 것에 합의한다. 피고(임차인 K)는 임대차계약이 종료되면 부동산을 인도하고 원고(상가소유주)에게 권리금 또는 이와 유사한 내용의 일체의 금원을 요구하지 않는다.

명도소송이란 내보내기 위하여 소를 제출하는 것이며 위사건처럼 권리금 소송까지 병합된다면 그 기간이 1년이 넘게 걸립니다. 소송을 원래대로 진행했더라도 지나갔을 시간이기에 손해배상에 대한 책임을 지지 않게 하여서 승소와 다름없는 결과를 얻게 되었습니다. 

문제점를 인지하고 명도송이란 어떤 것 일까 에 대해 고민하거나 일반사람들에게 조언을 들으며 시간을 지체하는 경우가 있습니다. 또한 상황에 제대로 대비하지 못한 채 소송에 들어가기도 합니다. 이렇게 된다면 시간을 낭비하는 일이며 손해를 볼 수 밖에 없습니다. 법의 해석에 따라서 전체적인 진행 과정이 달라지며 결과가 달라 질 수 있기에 상가 분쟁을 전문으로 다루는 곳에서 상황을 판단 받아 보시기를 권고 드립니다.