임차인 계약해지 통보받았을 때 해결책은?

 

 

임차인과 임대인은 계약서를 작성하고 나서부터는 자신이 해야 할 의무를 다 해야 합니다. 세입자는 건물주에게 해당 상가의 사용, 수익을 위해 금전을 지급하였고 임대인은 임차인에게 금전을 받고 목적물을 빌려주게 됩니다. 따라서 서로 자신의 의무를 해태하면 안 됩니다. 그렇다면 건물소유주가 정당하게 임차인 계약해지 통보를 할 수 있는 것들이 어떤 것이 있는지 보겠습니다. 세입자는 3기의 해당하는 금액에 이르도록 월세를 연체하는 경우, 서로 합의하에 건물주가 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우, 세입자가 임대인의 동의 없이 전대한 경우, 세입자가 임차 건물을 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 등이 있습니다.

 

 

 

 

그렇다면 임대인도 세입자가 그 자리에서 꾸준히 영업을 할 수 있도록 해주어야 하는데요, 제10조에 따라서 건물주는 세입자가 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전 사이에 계약 갱신을 요청했을 시 정당한 이유 없이 거절하면 안 됩니다. 이러한 요구권은 최초 임대차 기간을 포함한 전체 기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서 행사할 수 있습니다. 따라서 임차인 계약해지 통보를 받았다면 그 사유가 정당한지, 계약갱신요구권이 있는지를 따져 보아야 합니다. 여기서 갱신요구권이 있는지를 살펴보라는 뜻은 2018년 10월 16일 이후 최초 계약되거나 갱신된 경우 10년 보호를 받기 때문에 자신이 5년 보호 대상인지 10년인지를 체크하여야 한다는 뜻입니다.

 

 

 

 

임차인 계약해지 통보 관련된 실제 사례를 보겠습니다. 세입자 N씨는 2015년부터 서울 광진구에서 약국을 운영했습니다. 5년의 만기를 앞둔 어느 날 상가를 매도하기 위해 내놓아고 매수인이 건물에 임차인이 있는 것에 부담감을 느낀다며 2020년도 계약이 종료되면 더 이상의 연장을 불가하다는 통보를 받게 되었습니다.

 

갑작스럽게 고액의 권리금까지 포기할 수 없었던 N씨는 이를 회수하기 위해 본 사무소를 찾았습니다. 당시 상가를 인수할 사람이 나타났기에 건물주에게 주선하였으나 임대인은 높은 보증금과 월세를 요구하였고, 심지어 ‘계약 종료 시 권리금은 인정하지 않는다.’는 특약사항을 기재할 것을 요구했습니다.

 

 

 

 

 

피해를 최소화하기 위해서 영업가치에 대한 금액을 낮춰서라도 신규 계약이 체결될 수 있도록 노력했지만 무리한 임대료 인상으로 인해 신규세입자는 계약을 포기했습니다. 이에 포기하지 않고 상대측과 연락을 취하며 회유와 협상을 하였고 갈등의 해결의 실마리를 찾기 위해 노력했습니다. 결국 끈질긴 협의 요청에 계획을 제고하지 않을 것 같았던 임대인은 세입자가 금액을 회수할 수 있도록 협조적인 태도를 취해 왔습니다. 결국 2020년 10월 9일, 세입자 N씨는 다른 신규임차인을 구하여 3,500만 원의 양도양수 계약을 체결하고 임대인도 신규 계약에 응해 주면서 아무런 피해 없이 영업을 종료할 수 있게 되었습니다.

 

임차인 계약해지 통보를 받으면 당황하다가 시간을 흘려보내는 경우들도 있습니다. 만약 시간이 많이 지체된다면 권리가 있음에도 아무런 권리를 주장할 수 없기에 적기에 법적인 도움을 받아야 합니다. 만약 계약갱신요구권이 없어 임차인 계약해지 통보를 받고 나가야 한다면 영업적 가치에 대한 금액을 회수하면 됩니다. 상가임대차법에서는 임대인이 신규세입자에게 현저히 고액의 임대료 조건을 요구하는 것을 금전회수 방해행위에 해당한다고 보고 있습니다. 따라서 이로 인해 경제적인 손실을 얻을 것 같다면 즉시 법적인 검토를 받아서 체계적인 준비과정을 거쳐 권리를 안전하게 보호받기를 바랍니다.