상가 임대차보호법 개정안 최근 바뀐 것은

 

국회 통과

 

감염병으로 인한 경제적 피해가 심각한 가운데 장사가 되지 않지만 임대차계약에 따라 월차임을 부담해야 하는 소상공인을 위하여 상가 임대차보호법 개정안 의결하였습니다. 정부의 규제로 3개월 이상 제한조치 등의 시행으로 폐업을 하는 경우 계약을 중도해지가 가능하도록 했으며 공포가 된다면 시행될 것으로 보이고 있습니다.

 

또한 2020년 9월 29일부터 6개월간 연체한 차임액은 건물주가 3기분에 해당하는 월세를 미납하여 계약을 적법하게 해지할 수 있는 금액에 들어가지 않습니다. 다시 말해서 지급하지 않았던 부분은 차후 갚아야 하는것은 맞지만 위의 기간동안 3개월치 이상을 연체하였다고 하더라도 임대인측이 정당히 계약해제를 할 수 있는 차임연체액으로 보지 않습니다. 이렇게 세입자의 부담이 덜어지고 영업을 지속할 수 있도록 상가 임대차보호법 개정안 통해 보호해 주고 있습니다.

 

 

권리금회수기회보호 

이전에는 통상적으로 행해져 오다가 다양한 방해들로 인해 피해를 입는 경우가 늘어나게 되면서 조문이 신설되어 현재는 가게의 영업적가치를 제대로 회수할 수 있도록 규정해 놓고 있습니다. 상가소유주는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료까지 방해행위를 함으로써 양도양수계약에 따라 임차인이 주선한 신규세입자가 되려는 자로부터 금액을 지급받는것을 방해하면 안됩니다. 만약 상가소유주의 적법하지 않은 행동으로 경제적 피해를 입게 된다면 세입자는 건물주를 상대로 손해배상을 청구할 수 있는 권리가 생기게 됩니다.

 

예전에는 아무것도 보호받지 못했기에 구제받을 수 없었습니다. 하지만 상가 임대차보호법 개정안으로 본인의 손실을 적극적으로 소명한다면 판결을 통하여 정당성을 인정받을 수 있게 된 것입니다.

 

 

 

 

임차인 K씨는 2013년 4월부터 인천에서 고시원을 운영하고 있었습니다.

 

이후 7년이 흘렀고 임대인이 사망하고 건물주 Y씨가 상속을 받게 되었다는 소식을 들었습니다. 아니나 다를까 바뀐 상가소유주는 재계약 조건으로  19% 인상된 월세를 제시했고 이를 따르지 않는다면 만기시 임대차는 종료될 것이라는 해지통보를 하였습니다. K씨는 더이상 계약을 지속할 생각이 없었지만 지금까지 쌓아두었던 가게 가치에 대한 부분을 회수할 계획이었기에 이렇게 높은 임대료로 신규세입자를 구하기는 힘들었습니다. 결국 협의되지 않았기에 본 사무소에 도움을 구하게 되었습니다.

 

 

권리금회수 위한 전략을 취하다

상가소유주가 주장하고 있는 월차임 조건은 '현저히 고액'에 해당한다는 점을 객관적 증거를 통해 주장하며 세입자가 원만히 이를 회수할 수 있도록 압박을 시작하였습니다. 이에 상대는 주변 상가의 시세와 비교하면서 본인이 뜻한대로 해야한다고 주장해왔습니다. 하지만 이에 굴하지 않고 법률적인 근거를 기반하여 증거를 수집해 고액의 손해배상의 책임을 물것을 고지하며 수차례 내용증명을 보냈습니다.

 

 

 

 

결국 임대인은 더이상 대응할 수 없음을 깨닫고 기존 임대료로 새로운계약을 하겠다는 의사를 밝히면서 신규임차인 P씨로부터 세입자는 2천만원을 회수할 수 있게 되었습니다.

 

임대인 변경되면서 가장 많이 발생하는 문제

개개인이 원하는 부분이 다르기 때문에 상가소유주가 바뀌면서 건물 리모델링 할테니 퇴거하라고 하거나 높은 보증금월세를 제시하면서 계약해지를 요구해올 가능성이 적지 않습니다. 이러한 상황에서 가장 중요한것은 상가 임대차보호법 개정안 통한 본인의 권리에 대해 정확히 알고 있어야 한다는 것이며 그에 맞는 대응을 할 수 있습니다.

 

추후 분쟁 시 당사자간에 대화한 부분까지도 중요한 증거로 사용될 수 있기 때문에 한걸음 한걸음 조심해야 하며 더욱 철저한 준비는 필수적입니다. 그러므로 분쟁이 예상된다면 초기대응을 통해 승기를 잡기를 바랍니다.