임대차 특약사항, 효력은?

상가임대차 계약을 맺으실 때 특약사항을 추가하시는 경우가 많으실 텐데요.

다양한 특약사항이 있지만 그 중 가장 대표적이고 많은 조항들을 알아보겠습니다.

 

 

 

권리금을 인정하지 않는다.

월세 2기 연체 시 계약을 해지한다.

계약 종료 시 원상회복 해 명도한다.

 

 

1. 임대인은 권리금을 일체 인정하지 않는다.   생각보다 많은 분들이 이 조항에 동의하시고 체결을 하시는데요. 권리금이 무엇인지 잘 모르시거나 특약에 합의하지 않으면 계약이 이뤄지지 않기 때문에 어쩔 수 없이 합의를 하고 맺으시는 경우이실 텐데요.   임차인이 계약 기간 동안 쌓은 영업적 가치를 회수하는 것이기 때문에 추후 특약사항을 가지고 임대인이 권리금 회수를 방해할 가능성이 큽니다.

 

 

2. 월세 2기 연체 시 계약을 해지한다.   상가임대차보호법 상 계약해지 사유에 해당하는 것은 월세 3기 연체 시 입니다. 주택의 경우는 월세 2기 연체 시 계약해지가 가능한데요.   하지만 일부 임대인분들께서 3기가 아닌 2기로 약정해 2개월 치 금액을 밀리면 계약을 해지하겠다고 특약을 맺는 경우가 있습니다.

 

상가건물 임대차보호법은 강행규정 입니다.

따라서 '권리금은 인정하지 않는다.', '월세 2기 연체시 명도한다.' 등의

특약을 체결하셨어도 임차인에게 불리한 특약은 무효가 됩니다.

 

 

 

3. 계약 종료 시 상가를 원상복구 해 명도한다.   원상복구의 경우 어느정도까지 원상복구를 해야하는지 그 범위가 문제가 될 수 있습니다.   임대인은 당연히 공실 상태로 만드는 것을 원하고, 임차인은 자신이 하지 않은 시설물까지 철거해야 하는지 의문이 드실텐데요.   대법원 판례 상 본인이 계약했을 당시 상태로만 돌리면 되는데요. 임차했던 당시 상태를 사진으로 찍어두신다면 원상복구 시 분쟁이 일어날 가능성을 줄이실 수 있습니다.   만일 특약사항으로 '공실 상태로 복구한다.'는 특약을 맺었고, 이에 임차인이 동의할 경우 특약을 이행해야 합니다.

 

 

의뢰인 : 임차인 J씨

지역 : 서울시

 

 

 

임차인 J씨는 2011년부터 서울 소재 한 건물에서 고시원 운영을 시작했습니다.

사업의 발전을 위해 여기저기 발 벗고 뛰며 노력한 임차인 J씨.

계약은 계속해서 이어져 2017년 12월까지 갱신이 되었습니다.

 

계약 만료를 3개월 앞둔 17년 9월, 임차인 J씨는 건물주로부터 임대차종료 통보를 받았습니다.

건물을 증축할 예정이므로 상가를 명도해달라는 것이었는데요.

 

계약갱신요구권이 없던 J씨는 갱신을 요구할 수도 없었고,

'권리금은 주장하지 않는다.'라는 특약을 맺어

자신이 6년 여간 장사하며 쌓은 영업적 가치를 회수할 수 있을지도 미지수였습니다.

 

답답한 마음에 본 사무소를 찾은 임차인 J씨는 자신이 상임법의 보호를 받는다는

사실을 알게 되었고, 법적 절차를 밟기로 결정했습니다.

 

 

 

본 사무소의 조언에 따라 먼저 J씨는 신규 임차인을 구했고,

권리양도양수 계약을 체결했습니다.

 

이후 건물주에게 신규 계약을 체결해달라는 요청을 했지만,

임대인은 이를 거부했고, 결국 양도양수 계약은 파기됐습니다.

 

 

 

2017년 10월, 건물주 측은 계약만료를 이유로 명도소송을 제기했고,

이에 임차인 J씨는 손해배상 청구 소송을 반소 제기했습니다.

 

소송이 진행되며 임대인 측은 법적인 책임을 회피하기 위해 과도한 주장을 이어나갔습니다.

임차인 J씨가 월세를 3개월 이상 연체 해

권리금 회수 기회를 보호하지 않아도 된다는 것이었습니다.

 

과거 계약을 갱신하며 임대료 인상을 요구 했는데, 당시 상호 간 협의가 되지 않았었는데요.

이후 임차인 J씨는 협의가 되지 않았기 때문에 기존 임대료를 계속해서 지불했습니다.

 

그렇게 아무런 반박 없이 몇 년이 지난 뒤,

법정에서 임대인 측은 그 사실을 문제 삼은 것 입니다.

 

분쟁 초기부터 함께 대응해온 본 사무소는 증거에 기반해 건물주의 주장을 반박했고,

건물주의 방해행위를 입증하며 재판을 유리하게 이끌었습니다.

 

 

 

임차인 승소 판결!

 

19년 1월 서울서부지방법원, 임대인은 임차인에게 4,450만 원을 배상하라.

 

담당 재판부는 "일방적인 임대료 인상 요구를 받아들이지 않았다고 해서

임차인이 44개월 간 임대료를 연체했다고 보긴 힘들다."며

"계약 당시 체결한 권리금 포기 약정은 무효이다."라며 판시이유를 밝혔습니다.

 

 

 

해당 사건은 임대인이 무리한 주장을 계속하며, 법적 책임을 회피하려 했는데요.

임대료 같은 문제는 그 기준이 애매하기 때문에 더더욱 전문가의 판단을 받으셔야 합니다.

분쟁 초반부터 법률전문가의 도움을 받아 대응하였기 때문에 권리를 보호 받을 수 있었습니다.

 

만일 분쟁이 발생하셨다면, 먼저 전문가에게 판단을 받고 대응을 하셔야 합니다.