상가임대차보호법 임대료인상, 얼마나 가능할까?

일본 불매운동이 급격히 확산되면서

일본 회사는 물론이고 일본 자재를 쓰는 회사들의

리스트가 작성되어서 불매운동을 더욱 돕고 있는데요.

 

한동안 음식료 업계는 물론 외식 업계에서도

일본 문화가 유행처럼 돌았던 것과는

정반대의 상황이 되었습니다.

 

 

 

일본 음식점을 차린 영세상인들은 당황할 수 밖에

없었는데요. 정치적인 상황으로 발생한 것이지만

급작스러운 불매운동으로 음식점까지 타격을 받고 있습니다.

한 음식점은 일본 음식점임에도 불구하고

국산 재료만 사용하고 한국인 직원들만 있다는 내용으로

해명하기도 했는데요. 그만큼 불매운동이 현재 사회에

크게 퍼지고 영향력이 강해진 것 같습니다.

 

사업을 운영하신다면 언제 어디서 어떤 문제가

발생할지 예상하기 어려우실 것 같은데요.

특히나 이런 정치적인 상황 같은 경우 더욱 예상 불가하기

때문에 현재 일본풍의 음식점을 운영하시는 분들은

더욱 힘드실 것 같습니다.

 

 

 

그렇기 때문에 임대료 인상은 더욱 민감한 문제 인데요.

저희 사무소로 전화 주시는 분들 중 대부분이

경기가 너무 어려워서 더 이상의 임대료는 올리기 힘들다고

하시거나 임대료를 내는게 힘들어서 연체를 했다고

하시는 경우가 생각보다 많습니다.

 

임대인 분들의 입장에서도 임대료 인상은 불가피 한 것 인데요.

물가는 점점 높아지고 자신 소유의 건물을 임대 주는 것으로

경제적인 이익을 얻는 것이기 때문 입니다.

 

 

 

그렇다면 임대인은 몇 퍼센트까지 올릴 수 있는 것 일까요?

상가임대차보호법 상 임대료 인상은 5%까지만 가능합니다.

(이는 최대의 경우 5%인 것이고 무조건 5%라는 뜻은 아닙니다.)

어떤 상가나 관계 없이 모두 5%까지 인 것일까요?

아닙니다. 만일 환산보증금을 초과하는 상가라면 5%의 제한은 없습니다.

 

환산보증금이란 보증금+(월세x100)으로 계산한 뒤

자신의 상가가 속해있는 지역의 기준을 확인하셔야 하는데요.

만일 이 기준을 넘어간다면 환산보증금을 초과하는 상가 입니다.

(사실 이 부분은 언제 계약 했는지에 따라서도 달라지기 때문에

정확한 판단을 원하신다면 유선 상 안내를 도와드리겠습니다.)

이 경우 제한은 없지만 무조건 마음대로 올릴 수 있다는 뜻은 아닌데요.

 

 

 

만일 임차인이 이에 합의하지 못하고 법정에 가시게 됐을 경우

임대인은 객관적인 사유로 인상 요인을 입증해야 합니다.

어떤 임대인 분들은 그럼 1년만 계약해주고 1년씩 재계약하면서

5%씩 올려도 되냐고 물어보시는데요.

물론 상임법에 보시면 인상한지 1년 이내 인상은 불가하다라고

지정해두고 있습니다. 하지만 이 또한 임차인과 합의하는 부분 인데요.

계약갱신요구권이 있는 임차인이라면 임대료 합의가 되지 않았다고 해서

갱신권이 사라진다거나 주장할 수 없는 것은 아닙니다.

 

 

 

실제로 임대료 합의가 되지 않았다고 계약갱신을 할 수 없다고 주장하며

명도소송을 제기한 임대인도 있었는데요. 본 사무소는 임대료 합의가

갱신권을 주장하지 못하는 사유가 될 수 없다고 재판부를 설득했고

담당 재판부는 임대인의 거절 사유가 정당한 사유에 해당 되지 않는다면

임차인의 손을 들어줬습니다.

 

임차인의 입장에서도 임대인이 인상 조건을 이야기 했을 때

서로 감정 상하는 것이 싫어서 그냥 들어주는 경우가 있으신데요.

물론 당장의 문제를 해결할 순 있겠지만 신중하셔야 합니다.

먼저 두 가지를 생각해보셔야 하는데요.

하나는 이번에 건물주의 요청대로 임대료를 올려준다면

다음 재계약 때는 무리한 임대료 인상을 요구하지 않을 것인지

두 번째로는 추후 권리금 회수를 할 때 임대인이

무리한 요구를 하지는 않을지

만일 하나라도 대답이 망설여지신다면 처음부터 임대료 협상을

제대로 해서 바로잡으셔야 하는데요.

높아진 임대료에 들어올 신규임차인이 있을지도 잘 고민해보셔야 합니다.

 

 

 

권리금 문제로 본 사무소를 찾으셨던 의뢰인은

건물주의 요청대로 임대료 인상을 해주다가

매 재계약마다 계속되는 무리한 요청에 장사를 마치고

권리금 회수하기로 결정했었는데요.

이미 높아진 금액으로 새로운 사람을 구하기 매우 힘들었고

노력 끝에 신규 임차인을 주선했음에도 임대인은

보증금 100% 인상 등 무리한 요구를 했고

결국 권리금 계약은 파기 되었습니다.

해당 사건 의뢰인은 임대인을 상대로 손해배상 청구를 통해

승소를 할 수 있었는데요. 이처럼 단순히 임대료 문제라고 생각해서는 안됩니다.

 

만일 문제가 생기셨다면 전문가를 통하셔야 합니다.

감정적으로 대응한다면 불필요한 피해를 불러일으킬 수 있습니다.