상가임대차보호법 개정안 내용은?
상가임대차보호법 개정안 내용은?
2018년 10월 16일 대대적인 개정을 했으나
아직 많은 분들이 정확한 내용을 모르고 있습니다.
우선, 상가임대차보호법 상 계약갱신요구권이나
권리금회수기회 보호는 이전부터 있던 조항이었고
상가 임대료 인상률 또한 12%에서 9%로 그리고
5%로 별도로 개정이 이루어져왔습니다.
그렇다면 2018년의 개정안에서 바뀐 내용은 무엇일까요?
1. 계약갱신요구권 5년에서 10년으로
2. 권리금회수기회 3개월에서 6개월로
3. 전통시장도 권리금 주장 가능!
4. 상가건물임대차분쟁조정위원회 출범
이렇게 총 4가지 입니다.
2018년 10월 16일 이후로 최초로 체결되는 계약 혹은
갱신되는 계약에 대해서는 10년 보호법이 적용됩니다.
즉, 이전에 계약을 체결했다고 하더라도
개정안 시행일(공포) 이후 갱신이 되었다면
10년 보호법이 소급하여 적용되는 것처럼 보이게 되고
이는 최초임대차계약일을 포함하기 때문에
새롭게 10년, 10년이 아니고
최초 임대차부터 10년을 따지면 됩니다.
이미 20년 정도 장사하신 분들은 해당이 되지 않는 것이죠.
그리고 권리금회수기회보호 기간이 종료 3개월 전부터 종료시점까지에서
종료 6개월 전부터 종료시점까지로 변경되었습니다.
이는 현존하는 임대차관계에 모두 적용됩니다.
"보호"가 된다는 뜻은 위 기간 내에 임차인이 임대인에게 권리금계약에 따라
신규임차인을 주선했는데 임대인이 정당한 이유없이 신규계약체결을 거절해
손해가 발생했을 경우 임대인이 임차인에게 손해를 배상할 책임을 진다는 뜻입니다.
즉, 원래는 종료 3개월 전부터 신규임차인을 주선하고 임대인의 방해를 받아
파기가 되면 권리금소송을 제기할 수 있었던 것인데
이 기간이 종료 6개월 전부터로 늘어나서 임차인의 입장에서는
조금 더 여유롭게 권리금소송을 대비할 수 있게 되었습니다.
그리고 위 두 가지의 임차인 권리는
임대인이 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있는
8가지 사유에 해당할 경우 보호를 받을 수 없습니다.
- 임차인이 채무불이행으로 인해 계약이 해지되는 경우
(3기 분의 차임액에 이르도록 상가월세를 연체)
- 임대인의 동의를 받지 않고 전대한 경우
- 임차인이 건물을 파손한 경우
(임대인의 동의를 얻고 문을 설치한 것은 해당 X)
- 서로 합의 하에 상당한 보상을 받은 경우
(보상도 받고 갱신요구도 하고 이런 것은 안 된다는 뜻)
- 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
- 건물이 멸실되어 임대차를 할 수 없을 때
(불이 나서 건물이 전소하는 등..)
- 그 밖에 임차인이 의무를 위반하거나 중대한 사유가 있을 때
- 재건축 또는 철거를 사유로 임대인이 점유를 회복해야 할 때
가. 임대차계약 체결 당시 구체적인 재건축 계획을 고지하고 따를 때
나. 건물과 관련하여 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 혹은 재건축이 이루어지는 경우
(단순히 용적률 혜택을 주는 경우까지 포함하는 것은 아님)
계약종료 6개월에서 1개월 전 사이에 임차인이 임대인에게
갱신을 요청하면 위 사유에 해당하지 않는 한 임대인은 거절할 수 없고
이전과 동일한 조건으로 계약이 늘어나며 법에 따라 임대료 증감청구를
할 수 있게 됩니다. 이를 "계약갱신요구권"이라 부르고 총 10년 간 보호됩니다.
(보호기간이 끝나면 임대인이 아무 이유없이 해지를 통보해도 상관없음)
그리고 종료 6개월 전부터 종료시점까지 임차인은 권리금회수기회를 주장할 수 있으며
임대차를 총 몇 년을 했는지 관계 없이 보호받는 조항입니다.
둘을 결합해서 생각해보면,
갱신요구권이 없어서 (5년 혹은 10년이 지난 임차인) 임대인에게 계약해지 통보를
받은 임차인은 안타깝지만 영업은 종료하되 권리금회수기회를 주장해 지금까지 쌓은
권리금을 보전받을 수 있도록 방향을 잡아야 한다는 뜻입니다.
상가변호사 닷컴의 권리금 사건 모음
http://sanggalawyer.com/?s=%EA%B6%8C%EB%A6%AC%EA%B8%88
상가변호사닷컴 | 검색 결과 권리금
sanggalawyer.com
그리고 임대료 인상은 위와는 또 아예 다른 이야기 입니다.
환산보증금 내 상가라면 연 5%의 제한선이 있고
환산보증금을 초과하는 경우에는 제한선은 없으나
주변 시세, 경제사정 변동을 고려해 증액을 청구해야 합니다.
갱신요구권이 없는 임차인의 경우 임대료 인상과 관련하여 제한이 없다고 봐야 하고,
(임대인 입장에서는 법적으로 꼭 임차인의 계약을 연장해줄 의무가 없으니..)
임차인이 신규임차인을 주선할 때 임대인이 현저히 고액의 보증금과 월세를 요구하여
권리금계약이 파기되는 경우 임차인의 권리금회수기회를 방해했다고 볼 수 있습니다.
임대료에 관한 모든 내용을 정리했는데
시행일자, 계약일, 상가소재지, 보증금+(월세*100)을 비교해
본인이 초과를 하는지 그 안에 들어가는지 비교하면 됩니다.
상가임대차보호법 개정안과 관련하여
정리할 수 있는 모든 내용을 한번 정리해봤습니다.
법을 제대로 알아야 어떤 부당한 요구를 받았을 때
그것이 부당하다는 것을 알고 본인의 권리를 주장할 수 있습니다.
또한 법을 제대로 모르고 본인은 보호도 되지 않는 권리를
무작정 주장한다면 결국 법원까지 가는 경우 여러 가지 기회비용을 날리고
오히려 더 큰 경제적인 손실을 볼 수 있습니다.
법률을 내 입맛에 맞게 해석할 수는 없습니다.
나에게 보호되는 권리가 무엇인지
정확하게 유불리함을 따져보고
유리하면 유리한 대로, 불리하면 불리하다는 것을
제대로 알고 대처를 시작해야 합니다.
그것이 상가변호사 닷컴이 상가관련 분쟁에서
가장 좋은 성과를 내는 이유일 것입니다.
상가임대차보호법 개정안부터 실제 소송까지!
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