상가 임대료 인상률 확실히 알고 대응하자

상가 임대료 인상률 확실히 알고 대응하자

 

 

최근 들어서 가장 관심이 집중되는 주제 중 하나가 바로 ‘임대료’ 입니다.

코로나19로 여러 사람들이 만나는 것을 기피하면서

마트, 미용실, 카페, 음식점 등

사람과 접촉을 많이 하는 곳들은 직격탄을 맞았습니다.

 

 

보통 이런 곳들은 영세업자들이 임차를 들어 장사를 하고 있기 때문에

더욱 더 큰 피해를 보고 있습니다.

매출이 반 토막 이상 떨어졌지만

부과되는 월세와 관리비 등 운영비용은 그대로이기 때문에

빚을 내서 임대료를 내거나

장사를 접게 되는 세입자들이 많이 발생하고 있습니다.

또한 이러한 시기에도 월차임을 인상하는 건물주까지 있는데요,

이럴 땐 확실하게 법을 알아야 대응을 할 수 있습니다.

 

 

 

그렇다면 상가 임대료 인상률 어디까지 되는 걸까요?

 

상가임대차보호법은 제11조 차임증감청구권을 통해

임차인 혹은 임대인이 현재 임대료가 적절하지 않다고 생각되면

이를 내리거나 올려달라고 요구할 수 있고,

비교적 사회적 약자로 여겨지는 임차인들을 보호하기 위해

임대료 인상의 제한을 걸어두었습니다.

 

건물주는 최대 5%까지만 차임을 올릴 수 있고

증액이 있고 1년 안에 또다시 차임을 인상할 수 없습니다.

 

 

화제의 중심, 임차인은 월세를 내려달라고 요구할 수 있을까요?

 

네, 가능합니다.

 

‘증감’청구권 이기 때문에 세입자도 건물주에게 월세 감소를 요청할 수 있습니다.

만약 당사자 간 합의가 되지 않는다면 법원에 판결을 받아야 하는데

실제로 임대료 인하가 법정에서 받아들여지는 경우는 거의 찾아보기 힘듭니다.

 

 

비록 요즘 ‘착한 건물주 운동’이 사회적으로 일어나고 있다고 하지만

실제로 월세를 낮추는 경우는 많지 않고

자발적으로 임대인들이 차임을 인하한다고 해도

일시적인 것이 대부분입니다.

 

때문에 요즘 같은 사태에 임차인을 위한 월차임 인하에 대한

실효성이 있는 법적 장치가 시급한 상황입니다.

 

 

 

누구나 월세 상한선이 적용될까요?

 

아닙니다.

 

환산보증금을 기준으로 넘지 않는 상가만 차임 인상에 대한 제한을 받을 수 있고

환산보증금을 초과하는 상가라면 임대료 인상에 대한 법적인 한계는 없습니다.

 

하지만 이 역시 건물주의 마음대로 올릴 수 있는 것은 아니고

경제 상황과 주변의 차임과 여러 가지를 고려해서

법정에서 받아들여질 수 있는 선에서만 인상이 가능합니다.

 

 

게다가 계약갱신요구권을 가지고 있지 않는 세입자라면

역시 월세를 올리는 것에 대한 제한이 없습니다.

때문에 환산 보증금을 넘는 상가

혹은 계약 갱신을 더 이상 주장할 수 없는 상황에 있는 임차인인데

건물주가 과도한 차임을 요구했고 이를 감당하지 못한다면

신속하게 권리금 회수로 방향을 잡는 것이 현명하겠습니다.

 

 

 

 

실제 상황에서는 어떻게 적용될까요?

 

 

서울 소재의 한 상가에서 임차를 들어 음식점을 운영해오고 있는 L씨는

재계약 시 이미 한 번의 월세 인상이 있었지만

계약 만료를 한 달 앞두고 건물주가 차임을 또 다시 과도하게 올리겠다고 주장해

영업을 유지하기 어려운 상황에 처했습니다.

 

 

L씨는 임대차를 더 이상 하지 않고

신규 임차인을 구해 권리금을 회수하기로 결정했고

상가 송사에 경험이 풍부한 <상가변호사 닷컴>을 법률 대리인으로 선임했습니다.

 

다행히 신규 임차인을 구해 임대인에게 주선했지만

보증금을 100% 올리고 그 전 임차인이 설치했던 시설물을 철거시키라는 등

무리한 주장을 늘어놓았고 신규 임차인은 계약을 포기하기에 이릅니다.

 

 

의뢰인 L씨는 임대인의 방해로 권리금을 회수하지 못하게 되어

법률 전문가의 조언 아래 건물주에게 권리금 손해배상 청구소송을 제기했고

임대인이 원상복구를 이유로 보증금까지 돌려주지 않았기 때문에 보증금 반환까지 청구합니다.

 

 

임차인 L씨의 변호인단의 노력 끝에 해당 사건을 맡은 춘천지방법원은

L씨의 승소를 판시합니다.

 

http://sanggalawyer.com/?p=26566

상가변호사닷컴 | [서울-프랜차이즈 음식점 권리금소송] ‘임차인 대리’ 2019.2.14. 승소판결 (약1억2,000만원 배상)

 

정당한 이유 없이 기존 보증금의 2배 및 임대료의 25% 인상을 요구하며
이를 받아들이지 않으면 계약을 체결하지 않겠다는 입장을 표출하고 있는 상황에서
보통의 사람이 신규 임차인으로 들어오기 어렵다고 보인다.

건물주는 세입자 L씨에게 보증금을 포함해 약 1억2,000만원을 지급하라.


-판결문 일부-

 

 

 

상가 임대료 인상률 범위를 미리 확실하게 알아둬야 금전적 손해를 줄일 수 있습니다.

멀리 봤을 때 건물주가 과도하게 임대료를 인상한다면

이를 무리하게 받아들이는 것보다

권리금 회수 쪽으로 대응하는 것이 현명합니다.

 

 

또한 권리금 손해배상과 관련된 소송은

방해 행위나 본인이 손해를 입었다는 것을 법적으로 증명해야 하는데,

혼자 하기보단 첫 단계부터 부동산 변호사의 도움을 받아

확실하게 송사에 임하는 것이 좋겠습니다.