필요비와 유익비 그 범위와 차이점은?

상가를 임대하셨을 때, 그 건물의 인테리어 그대로를 사용하시는 경우는 드물 것이라고 생각되는데요. 대부분의 상인분들이 비용을 들여 가게의 특성에 맞게 꾸미고 사업을 시작하는 것이 일반적 입니다. 하지만 전기, 수도 등 건물에 문제가 생겨 보수 비용이 들어가는 경우엔 세입자가 비용을 내야하는 것일까요?

 

 

 

 

 

오늘은 필요비상환청구권에 대해 알아보도록 하겠습니다. 다시 말해, 임대차계약 중 발생하는 비용을 회수할 수 있는지 그 기준을 구분하고 있는 조항이라고 보시면 쉽습니다.

 

 

민법 제626조 (임차인의 상환청구권) ①임차인이 임차한 물건의 보존을 위해 지출한 비용은 임대인에게 청구할 수 있다. ②임차인이 유익비를 지출한 경우엔 계약 종료시 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 그 비용을 임대인이 상환해야 한다.

 

 

필요비 : 임차물 보존에 든 비용을 임대인이 즉시 지불하는 것

유익비 : 임차인이 영업을 위해 설치 했지만 건물 및 상가의 가치를 증가시켰을 때, 계약이 종료 시 6개월 이내에 임대인이 지불하는 것

 

하지만 모든 경우에 다 적용되는 것은 아니니 그 범위에 대해 잘 알아두셔야 합니다.

 

 

 

 

 

필요비 예시 닭발집 주인 K씨가 영업 중 상수도에 문제가 생겨 물이 새기 시작했습니다. K씨는 먼저 자신의 돈으로 수리를 완료한 뒤, 건물주에게 비용을 청구하였는데요. K씨의 경우 필요비를 받을 수 있을까요?

 

- 만일 물 새는 정도가 영업을 유지할 수 없을 정도라면 : YES

- 문제가 생겼지만 영업을 지속할 수 있다면 : NO

 

 

목적물 파손정도가 사소한 것이며 영업과 수익을 방해할 정도가 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 파손의 정도가 정해진 목적에 따라 사용할 수 없다면 임대인은 비용을 상환해야 한다. - 대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692 판결 -

 

 

※ 만일 계약 당시 임대차기간 중 생긴 파손 및 고장에 대한 수리비를 임차인이 부담한다는 특약을 맺었다면 세입자는 꼼짝없이 자신이 모든 비용을 책임져야 하는 것일까요?

 

 

'임대인 수선의무는 특약에 의해 면제 및 세입자 부담으로 돌릴 수 있다. 하지만 특별한 사정이 없다면 세입자가 수선의무를 부담하게 되는 것은 소규모 수선에 해당되고, 대규모 수선은 포함되지 않는다.'라는 대법원 판례가 있습니다.

 

 

 

 

 

유익비 예시 PC방 사업을 하던 L씨가 더 많은 손님들을 유치하기 위해 건물에 테라스를 만들어 손님들이 쉴 수 있는 공간을 만들었습니다. 이 뿐만 아니라 직원들이 업무를 하며 편히 쉴 수 있도록 직원 휴게실을 설치했습니다. 그리고 계약기간이 만료 되어 건물을 내주게 됐을때, L씨는 임대인으로부터 유익비를 상환받을 수 있을까요?

 

- 테라스는 건물의 가치를 증가시켰기 때문에 : YES

- 직원 휴게실은 자신의 편익을 위해 설치했기 때문에 : NO

 

직원 휴게실은 건물 자체의 가치를 상승시킨 것이 아니며 개인적인 사용 목적으로 만들어져 쓰여졌기 때문에 유익비로 인정받을 수 없습니다.

 

 

 

 

 

 

여기서 주의하셔야 할 점은 '원상복구 특약' 입니다.

 

계약 기간이 끝난 뒤, 건물을 계약 했을 당시 상태로 원상복구 하겠다는 약정을 거셨을 경우 필요비 상환청구권을 미리 포기했다고 인정되기 때문에 잘 알아보시는 것이 좋습니다.

 

 

 

어떤 상황에 있으시냐에 따라서 필요비나 유익비를 청구받으실 수 있는지 여부가 달라집니다. 따라서 현재 상황에 대해 정확한 판단이 필요합니다. 특히, 파손이나 고장의 정도가 어떠한지 등 그것을 판단하는데 있어서 분쟁의 소지를 담고 있기 때문에 자의적으로 해석하시기보단 전문가의 법률적인 판단을 받아보시는 것을 추천드립니다.