임대인 임차인 상가 분쟁이 생긴다면?

임대인 임차인 상가 분쟁이 생긴다면?

 

 

 

 

몸이 아프면 가장 먼저 자신의 상태가 어떤지 스스로 진단해 보고 병원을 갑니다. 임대차 문제가 발생한다면 똑같이 대처를 하면 됩니다. 아플 때 자신이 생각했던 것과 의사의 소견이 다를 수도 있고 생각지도 못한 병을 마주할 수도 있는 것처럼 임대인 임차인간의 분쟁 상황마다 대응 방법과 전략이 다릅니다. 그래서 혼자 판단하여 일을 진행한다면 더 큰 손해를 입을 수도 있고 그 시기가 길어져 포기하게 될 수도 있습니다.

 

해당 건물의 매매 예정, 재건축 예정, 임대료 인상, 양도양수 계약 체결 거절 등 임대인 임차인 사이에 정말 많은 분쟁이 발생하게 됩니다. 중요한 것은 많은 분쟁 중 같은 것은 하나도 없으며 케이스마다 각각에 맞게 대응해야 합니다.

만약 약속된 기간이 3년이었는데 임대차가 만료 되었으니 임대인이 건물인도를 통보한다면  어떻게 해야 할까요?

만약 영업을 지속할 계획이라면 임대인의 말을 전부 따를 필요는 없습니다. 상가임대차법에 근거하여 임차인은 계약 갱신 요구를 할 수 있는 권리가 있습니다. 임대인은 세입자가 임대차 기간이 만료되기 6개월에서 1개월 전 사이에 계약 갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이는 거절하지 못한다는 조항이 있습니다.

 

 

 

 

또한 권리금회수기회가 보호되기 때문에 영업을 종료하기를 원한다면 신규 임차인을 구하여 영업가치액을 회수하고 나갈 수 있습니다.

그렇다면 임대인은 어떤 이유가 있을 때 계약을 해지할 수 있을까요?

 

세입자가 무단으로 전대하였거나 부정한 방법으로 임차한 경우 등 법으로 정한 8가지의 경우를 행한다면 갱신을 거절할 수 있고 권리금 회수기회를 보호하지 않아도 됩니다. 이렇게 당사자들 간의 입장이 다르기 때문에 분쟁이 빈번하게 발생하고 있습니다. 그 중 임대인 임차인간에 분생한 사례를 소개하겠습니다.

 

 

 

 

2015년 4월부터 임차인 K씨는 광주광역시 상가를 임차하여 음식점 운영을 하였습니다. 이후 임대인으로부터 재건축 예정이라며 3년차 만기 3개월 앞둔 2018년 9월에 퇴거통보를 받게 되었습니다. K씨는 사전에 알지 못했기 때문에 이의를 제기하며 임대차기간을 보호해 줄 것을 요청하였으나 임대인은 2년 뒤에 공사가 시작될 여정이니 협조해 달라고 하였습니다. 재건축이 예정되어있었기 때문에 계약을 지속하는 것은 물론 영업가치액을 회수하는 것 또한 장담하지 못하였기에 세입자는 전문가에게 자문을 받기위해 본 사무소를 찾았습니다. 이 사건에 대하여 검토를 받았고 어떤 권리가 있는지 어떻게 대응을 해야 하는지 알게 되었습니다.

 

재건축을 이유로 분쟁이 예상되는 상황이었기에 신규임차인을 주선 할 때부터 법적인 전략을 취하며 2018년 10월 초에 새로이 영업을 하려는 사람과 권리금계약을 체결하였습니다. 이후 임대인에게 주선하였지만 “상가 공사로 인해 2020년 12월 31일까지만 임대가 가능하며 이후 조건 없이 명도 해야 한다.”는 조건을 걸었습니다. K씨는 신규 계약이 체결될 수 있도록 재건축 후 재 임대를 요청하는 등 노력하였지만 임대인은 “재 임대 조건도 확답할 수 없다.”는 입장만 내놓았습니다. 무리한 조건으로 인해서 결국 신규 세입자는 계약을 포기하였고 그에 따라 세입자는 손해를 입게 되며 2018년 11월에 임대인을 상대로 손해배상청구소송을 제기하였습니다.

 

 

 

 

2020년 2월 13일 광주지방법원은 임차인 K씨의 권리금소송 승소를 선고했습니다.
“임대인이 신규임차인이 받아들이기 어려운 2년이라는 임대차기간 제한 조건을 요구함으로써 결국 신규임차인이 임대차계약을 포기하게 된 것은 임차인 K씨의 권리금 회수 기회를 방해한 경우에 해당하므로 손해배상책임을 부담한다.”

“피고는 원고(임차인 K씨)에게 약 8,300만 원을 배상하라.”이후 법적압박을 받은 임대인은 항소를 포기하면서 세입자는 9.200만원을 받으며 사건이 종결되었습니다. 

이 사건의 상가 소유주는 항소까지 제기하였지만 임대인 임차인 분쟁 초기부터 증거 수집과 사건 파악 등 철저한 준비를 해 놓았기에 세입자의 압박에 못 이겨 합의를 제안하였습니다. 이처럼 소송은 어떤 준비의 과정을 거쳤느냐에 따라 승패가 갈리게 됩니다. 

따라서 준비과정에서 법리적인 실수로 인해 패소 판결이 있을 수 있으며 혼자 준비하기에는 너무 힘들기 때문에 전문가의 도움을 받아서 법률적 우의를 선점해야 합니다.