명도소송 진행절차, 임차인 내보내려면?

미디어에서는 '건물주 갑질'이 유행처럼 떠돌때가 있었지만,

실제 임대차 관계에서 항상 임대인만 잘못이 있다고 할 순 없습니다.

 

막무가내 임차인으로 인해 고통 받는 임대인분들이 상당히 많으신데요.

기본 중의 기본인 임차인, 임대인 각각의 의무를 지지 않는 경우가 꽤 빈번히 일어납니다.

 

 

 

그렇다면 임차인의 의무란 어떤 것일까요?

가장 대표적이고 기본적인걸 말해보자면 바로 '임대료 납부' 입니다.

 

임대료는 상당히 민감한 부분 입니다. 임대인에게도 임차인에게도 중요한 것 인데요.

임차인은 상가를 임대차해 가게를 운영하는 것에 대한 값을 치루는 것이고,

임대인은 자신 소유의 상가를 빌려주는 것에 대한 값을 받는 것 입니다.

 

돈이 걸려있는 문제이기 때문에 임대료는 서로의 신뢰 관계를

무너뜨리기도, 견고히 세워주기도 합니다.

 

 

 

상가건물 임대차보호법에서도 임대료에 관련된 법조항이 있습니다.

 

상임법 제10조의8(차임연체와 해지) 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때 임대인은 계약해지가 가능하다.

 

3개월 분에 해당하는 월세금액을 밀린 즉시, 임대인은 계약해지가 가능합니다.

또한, 3개월 차임을 연체한 "사실"이 있다면

계약갱신요구권, 권리금 회수기회 등을 보호 받지 못합니다.

 

이 뿐만 아니라 상가임대차보호법 상 환산보증금 이내 상가라면,

임대인은 5% 이상 임대료를 올리지 못하도록 규정해놓기도 했습니다.

 

※ 환산보증금 초과 상가인 경우, 임대료 인상 상한선은 없지만

객관적인 사유가 있을 때 5%이상 인상이 가능하다고 해석하는 것이지,

임대인이 무한대로 올릴 수 있다고 해석하긴 어렵습니다.

 

앞서 말씀드린 것처럼 월세 3개월 연체 시 임대인은 계약해지를

통보할 수 있는데요. 만일 임차인이 이를 무시하고 점유를 이어간다면

소송을 통해 건물을 돌려 받으셔야 합니다.

 

 

 

▣명도소송 절차   점유이전금지가처분 신청 → 명도소송 제기 및 판결 → 강제집행 신청 및 집행

 

▶ 점유이전금지 가처분 신청 필요한 이유

명도소송을 진행해 판결문을 근거로 강제집행을 이행하게 됩니다.

그런데 그 사이 임차인이 건물을 다른 사람에게 넘겼거나 명의를 이전했다면

해당 판결문은 무의미해집니다. 따라서 소송 전, 해당 절차를 거치면서 임차인이 점유를

넘길 수 없도록 조치를 취하는 것 입니다. 가처분 결정문을 받게 되면 2주 이내에

집행관에게 집행을 위임하고 집행해주셔야 합니다.

 

▶ 강제집행 

판결문을 발급 받아 신청을 하셔야 합니다. 강제집행을 처리하는데 법원 보관금, 집행비 등 비용이 들어가니 참고하셔야 합니다. 집행절차가 어렵다고 생각하신다면

전문가의 도움을 받으신다면 좀 더 수월히 이행하실 수 있습니다.

 

의뢰인 : 임대인 L씨 지역 : 서울

 

서울시 한 상가건물을 소유하고 있는 임대인 L씨.

당시 임차인은 계약기간 22개월 간 7개월 치의 월세만 납부했습니다.

 

경제적 손실이 계속되자 임대인 L씨는 계약해지를 통보했는데요.

그러나 임차인 측은 이를 무시하고 계속해서 점유를 이어나갔습니다.

결국 임대인 L씨는 본 사무소를 찾아 도움을 요청하였고,

본 사무소는 상임법 상 월세 3기 이상 연체 하였기에

계약해지 사유가 충분하다고 판단, 법적 대응을 시작했습니다.

 

 

 

먼저 본 사무소는 부동산점유이전금지 가처분 신청을 통해 임차인이

제 3자에게 명의나 점유를 이전하지 못하도록 조치를 취했습니다.

 

이후 소송이 진행되면서 임차인 측은 건물 누수로 인해 월세를 내지 않았음을 주장했는데요.

본 사무소는 임차인의 주장이 적법하지 않았음을 말하며 재판부를 설득해나갔습니다.

 

 

 

2017년 4월, 서울북부지방법원 '임대인 L씨에게 건물을 반환하고 연체한 차임을 지급하라'

 

 

 

임대인 L씨는 판결문을 근거로 강제집행을 통해 건물을 돌려 받고, 연체된 금액은 채권압류 및 추심명령을 통해 되돌려 받기 위해 준비를 해 이행했습니다.

 

명도소송 절차는 단순히 소송만 진행하는 것이 아니기 때문에 잘 숙지하시는 것이 좋습니다.

분쟁이 생기셨다면 전문가의 조언에 따라 대응하셔야 피해를 최소화할 수 있습니다.