상가임대차 계약 갱신 청구권 어떻게 행사할까?

 

 

임대차 관계에 있는 경우 임대인 그리고 임차인 모두 각자의 권리를 가지고 있습니다. 하지만 인지하지 못하고 있다가 불필요한 법적공방까지 가는 경우도 있고 빈손으로 내쫓기는 경우도 있습니다. 그렇기에 적극적으로 알아보고 자문을 구하여 최악의 상황을 마주하지 않도록 대비해야 합니다.

 

임차인은 상가임대차 계약 갱신 청구권을 행사할 수 있도록 법으로 지정된 기간 동안 보호하고 있습니다. 처음에 장사를 하기 위해 들어왔을 때 영업이익을 기대하고 기존의 세입자에게 금액을 주고 들어왔거나 인테리어를 다시하기 위해서 투자한 금액들이 있는 경우가 많습니다. 그런데 투자했던 액수만큼 장사를 하지도 못한 채 상가 소유주의 일방적인 사유로 더 이상 장사를 하지 못하게 된다면 다수의 임차인들이 피해를 보게 될것이기 때문에 상가임대차법에서 세입자들을 보호해 주고 있습니다.

 

 

 

 

제10조에 따라 건물소유주는 세입자가 임대차기간이 만료되기 6개월에서 1개월 전 사이에 계약갱신을 요구할 경우에 정당한 이유 없이는 거절하지 못합니다. 이 보호되는 기간은 최초 임대차기간을 포함하여 총 10년을 초과하지 아니하는 범위에서 재계약을 요구할 수 있습니다. 하지만 10년 보호되는 것은 2018년 10월 16일 이후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차에 대하여 적용됩니다. 상가임대차 계약 갱신 청구권을 실제로 행사할 수 있는 사례들 중 하나는 건물주가 건물을 재건축 해야한다면서 처음 계약된 기간이 만료되면 나가라고 통보하는 경우가 있습니다. 이때 최초 계약시 재건축 계획에 대하여 상세하게 고지받고 이에 동의하지 않았다면 약속된 임대차종료 전 6개월에서 1개월 사이에 재계약을 주장하면 되는 것입니다. 그럼에도 합의가 안된다면 전문가에게 도움을 구하여 영업을 계속할 수 있도록 법적인 절차를 밟아 가야 합니다.

 

하지만 세입자의 권리가 지켜지려면 귀책사유가 없어야 합니다. 서로 합의하에 임대인이 세입자에게 상당한 보상을 제공하였거나 건물주 동의 없이 전대하였거나 3기의 차임액에 해당하는 금액에 달하도록 연체한 사실이 있는 등 이에 해당되지 않도록 의무를 다하여 차후 문제가 생겼을 때 법적으로 보호받기를 바랍니다.

 

 

 

 

 

상가임대차 계약 갱신 청구권 관련한 실제 분쟁사건을 보겠습니다. 2016년도 9월부터 충남에서 노래방 영업을 시작한 임차인 L씨는 2019년 7월경 3년차 만기를 2달 앞둔 상황에서 임대인에게 계약갱신을 요청했습니다. 당연히 계약을 지속할 수 있을 거라고 생각하였지만 임대인은 매매 혹은 재계약을 하더라도 권리금 및 시설비는 인정하지 않겠다는 입장을 밝혔습니다. 그럼에도 지속적으로 월차임을 지급하였으며 신규임차인을 주선하겠다고 주장하였지만 임대인은 이미 임대건물을 부동산에 내놨고 양도양수를 허락한 적이 없다는 입장을 밝혔습니다. 더 이상 상가임대차 계약 갱신 청구권에 대한 합의로는 끝날 것 같지 않은 상황을 인지한 세입자는 본 사무소에 도움을 구했습니다. 곧바로 전문상담을 통해서 영업가치액을 회수하기 위한 준비에 들어간 와중에 상가소유주는 매수인이 해당 건물을 리모델링할 예정이기 떄문에 이사비로 2.000만원을 줄태니 명도해 달라는 통보를 했습니다. 이에 초반부터 준비한 법적인 근거를 통해서 임대인의 주장을 반박하며 압박해 나갔습니다. 또한 세입자의 권리를 계속 침해하면 손해배상은 물론이고 모든 법적인 책임을 질 수 있다는 점을 고지하였습니다.

 

 

 

 

터무니 없는 금액으로 L씨를 명도 할 생각을 했던 상가 소유주는 자신이 불리한 상황을 깨닫고 합의 의사를 전달해 왔습니다. 최대한 세입자가 유리한 합의가 이루어 질 수 있도록 중재를 하여 결국 2021년 3월 18일 건물 소유주는 임차인에게 보상금 4,000만 원을 지급합니다. 법적인 조력 끝에 L씨는 2배 높아진 금액을 받고 상가를 명도 해주게 됩니다.

 

권리금을 회수 보호와 상가임대차 계약 갱신 청구권을 행사할 수 있도록 법으로 임차인을 보호해주고 있지만 그럼에도 자신의 권리를 제대로 행사하지 못하여 상대방의 요구에 무작정 따르는 경우들이 많습니다. 적극적인 대비를 하고 각 상황에 맞는 대처 방식을 다르게 해야 빈손으로 상가를 인도하거나 터무니없는 금액으로 합의를 하는 일이 없을 것입니다. 혹은 작은 실수로 상대방에게 유리하게끔 상황을 만들지 않도록 초기에 전문가에게 상담을 받아 판단 받기를 바랍니다.