양도양수계약서 써도 문제된다면?

 

세입자가 처음에 공실 상태 건물에 들어가 영업을 시작하여 권리금을 따로 지급하지 않았던 경우가 있습니다. 법으로 정해진 기간 내에 새로운 임차인과 양도양수계약서를 작성하여 신규 임대차체결을 요청한다면 임대인은 세입자가 이 금액을 받고 건물을 인도하는 것을 방해하면 안 됩니다. 이 금액은 해당 건물이 가지고 있는 영업적인 이익, 영업상의 노하우, 위치에 따른 이점들을 양도 또는 이용 대가로서 신규세입자가 기존의 임차인에게 주는 것이기 때문에 기존 세입자가 이 금액을 주고 장사를 시작한 것이 아니여도 위의 금액을 회수할 권리가 없는 것은 아닙니다.

 

 

 

하지만 신규임차인을 구해 주선한다고 해서 언제나 임대인이 이를 인정해 줘야 하는 것은 아닙니다. 금전을 회수할 수 있도록 보호받는 기간이 법으로 명시되어 있습니다. 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 신규임차인을 구해서 양도양수계약서 작성하여 금전을 지급받고 임대인에게 주선해 신규계약체결을 요구해야 합니다. 이렇게 세입자가 경제적인 손실을 받지 않도록 법이 개정되고 있기 때문에 예전에 비해 세입자가 피해를 입는 일이 줄어들고 있습니다. 하지만 임차인의 권리를 주장하려면 귀책사유가 없도록 세입자로서 의무를 다해야 합니다. 무단전대, 목적건물의 일부 파손 등과 같이 의무를 해태한다면 상가임대차법에서 보호되는 권리들을 주장하지 못할 가능성이 많습니다.  

 

그렇다면 양도양수계약서를 작성하는 이유는 무엇일까요? 제 10조의4에 근거하여 임차인이 계약만료일 6개월 전부터 만료 시까지 임대인이 방해행위를 함으로서 영업가치에 대한 금전을 회수하지 못해 손해가 발생했을 때 피해를 입는다면 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이때 건물주의 방해를 입증할 수 있도록 해야 하는데 증거로 사용될 수 있는 것이 바로 권리금 계약서입니다. 하지만 이를 써도 분쟁이 일어나는 경우가 많기 때문에 문제를 바로잡을 수 있는 적기를 놓치지 말고 자문을 구하시는 것이 가장 현명한 길일 것입니다.

 

 

이와 관련된 실제 사례를 보겠습니다. 2015년 10월부터 임차인 K씨는 투자를 아끼지 않고 음식점을 운영하며 단골 고객들을 확보해 나갔습니다. 그러던중 2019년 10월 경에 건물주는 세입자에게  ‘추후 재건축 통보 시 임차인은 상가를 명도한다.’는 특약 추가 요구와 재계약 작성에 관한 입장을 밝혔습니다. K씨는 작성을 거부하였지만 구체적인 계획이 있는 것이 아니니 영업을 지속하라는 임대인의 말에 재계약을 체결하였습니다. 하지만 2020년 8월쯤에 갑자기 재건축 사유로 건물 인도를 통보했습니다. 이에 상가 전문인 본 사무소에 도움을 구했습니다. 법적인 절차를 밟으며 사건을 해결해 나가는 도중 상가 소유주는 계약서상 ‘재건축 통보 시 임차인은 임대목적물을 명도한다.’는 조항을 들어 건물 반환을 재촉하였습니다.

 

 

이에 임차인의 권리를 고지하면서 객관적인 법리에 의해 반박해 나갔습니다. 그러자 2020년 11월 건물소유주는 건물 인도 청구의 소를 제기해 왔습니다. 임차인 대리측은 상대측에 휘말리지 않고 임대인의 방해행위를 입증하면서 영업가치에 대한 금액을 회수할 수 있도록 총력을 다했습니다. 이에 모든 책임을 떠맡을 것 같다고 느낀 임대인은 합이의 손길을 내밀며 합의금 5.000만원을 지급하며 소송 취하를 제시했지만 본 사무소는 K씨가 더 많은 보상을 받도록 조력해 나갔습니다. 결국 2021년 2월, 건물주는 7.000만원을 지급한다는 합의서를 작성하며 종결되었습니다.

 

이처럼 재건축 뿐만아니라 건물 매매, 철거 등의 사유로 임대인이 일방적인 계약해지를 요구할 수있습니다. 또한 양도양수계약서를 작성해 임대인에게 신규세입자를 주선하였음에도 아무 이유없이 거부하여 세입자에게 재정적 손실을 안겨주는 경우들도 빈번하게 발생합니다. 이렇게 억울하게 피해를 받지 않도록 적극적으로 권리를 주장해야 합니다.

 

상가임대차법에서 세입자들을 보호하고 있다는 것을 알고 안일하게 생각하여 대처한다면 모든 권리를 무시당한 채 빈손으로 쫓겨날 위험이 많습니다. 그렇기에 법리에 근거한 대비책과 전략이 필요하기 때문에 양도양수계약서에 관해 분쟁이 발생한다면 전문가에게 도움을 받아 하루빨리 분쟁에서 벗어나기를 바랍니다.