임차인이란 정확히 알아야 손해보지 않는다!

 

사회에서 마주하게 되는 모든 관계에서 서로간에 약속된 것은 지키기 위해 노력합니다. 이와 더하여 계약서를 작성하고 돈이 오고 가는 관계라면 신의칙에 의해 계약서상에 있는 내용은 지켜져야 합니다. 서로 약속된 내용을 지키고 의무를 다했다고 하더라도 서로간의 입장차이로 인해 분쟁이 발생할 수 있습니다. 상가임대차법에 따라서 세입자들이 경제적 손실을 받지 않도록 보호하고 있지만 분명 사각지대가 존재하기에 피해를 볼 수도 있는것입니다.

 

하지만 분명한 것은 법이 개정되고 추가되면서 현 상황에 맞게 임시특례들로 세입자들을 최대한 보호해 주고 있습니다.그렇기에 전문가에게 도움을 받아 문제를 해결하는 것이 가장 빠른 길 일것입니다. 그렇다면 임대차에 관해 문제가 발생했다면 세입자로서 어떤것을 주장할  있는것인지 설명드리겠습니다.

 

 

상가임대차에서의 임차인이란 상가를 수익, 사용하기 위해 상가소유주와 임대차계약을 체결하고 차임을 지급하며 상가를 운영하는 사람을 말합니다. 민법에 특례를 규정하여 이들을 보호하여 국민생활의 안정을 보장하고 있는데 사업자등록의 대상이 되는 건물이여야 하며 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용해야 이 법의 적용을 받을 수 있습니다.

 

세입자가 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 대항력을 갖추게 되어 임대 계약기간 내에 상가의 소유주가 바뀌어도 제 3자에 대해 효력이 생기게 됩니다. 즉 건물주가 바뀌어 최초 고지하지 않았던 재건축을 사유로 세입자를 내쫓으려고 하더라도 빈손으로 나가야 하는 것이 아니라 정당하게 대응할 수 있는 것입니다. 그렇다면 여기서 정당하게 대응할 수 있는 방법이 무엇이 있을까요?

 

 

임차인이란 계약갱신요구권과 권리금회수기회보호가 되기 때문에 이를 주장하면 됩니다.

제10조에 근거하여 임대인은 세입자가 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못하기 때문에 이 기간 내에 재계약을 요청하시면 됩니다. 임차인이란 2018년 10월 16일 이후 최초 계약이 체결되거나 갱신되었다면 10년 보호를 받게 됩니다.

 

이와 관련된 실제 사례를 보겠습니다. 임차인 B씨는 2014년 4월부터 5년 계약을 하여 마포구에서 음식점 장사를 시작했습니다. 그런데 건물주는 영업한지 3년이 된 무렵 “임대차 종료 시 재건축을 할 예정이니 상가를 명도 하라.”고 통보합니다. 또한 월세 인상과 더불어 종료시 권리금은 주장하지 못한다는 내용가지 추가된 계약서를 보내왔습니다. 이런 지속적인 압박에 감당하기 힘들어진 임대인은 2019년 3월에 본 사무소에 도움을 청했습니다. 임차인이란 상가임대차법에 따른 권리가 있기에 B씨의 권리를 검토해본 결과 영업가치에 대한 금액을 회수할 수 있었습니다. 따라서 내용증명을 보내 금전을 회수하기 위해 협조해 달라고 하였으며 적극적인 주선행위를 했습니다.

 

 

건물소유주는 아랑곳 하지 않고 재건축 계획은 제고할 수 없으며 신규 계약을 해주더라도 1년만 가능하다, 또한 계획이 진행된 이후에는 음식점을 임대하지 않을 계획을 밝히게 됩니다. 임대인의 이러한 입장으로 인해 신규임차인 K씨와의 양도양수계약이 파기되며 피해를 입게 되었습니다. 심지어 임대인은 명도소송을 제기하였고 가만히 있을수 없었던 세입자는 손해배상청구소송을 반소제기 하였습니다. 건물주의 지속적인 압박에 대응하면서 법적인 증거로 세입자의 피해를 적극적으로 고지하였습니다. 그 결과 2020년 12월 24일, 서울서부지방법원은 임차인 B씨의 승소를 선고합니다.

 

반소 피고(건물주 L씨)는 반소 원고(임차인 B씨)에게 약 1억 5천만 원을 지급하라.

 

임차인이란 권리를 가지고 있지만 이를 주장할 수 있는 기간이 존재합니다. 위 사건의 B씨도 시간이 더 지체되었더라면 빈손으로 건물을 인도해야 했을수 도 있습니다. 그렇기에 분쟁이 발생했다면 골든타임을 놓치지 말고 도움을 구해야 합니다.