계약갱신요구권 적용 대상과 조건은

2016년 8월, 임차인 A씨는 건물주 B씨와 임대차 계약을 체결했습니다. 3년 계약으로 영업을 이어오고 있던 A씨는 2018년 10월 16일, 상가임대차보호법의 계약갱신을 요구할 수 있는 전체 임대차 기간을 5년에서 10년으로 개정했다는 소식을 접했습니다.

 

2019년 8월, 계약 만료를 앞둔 임차인 A씨는 임대차 계약 갱신 10년을 보장 받을 수 있을까요? 정답은 그렇다. 입니다.

 

 

최초 계약일이 개정법 이전에 체결 되었지만 계약 기간이 5년을 넘지 않았으며, 재계약 시기가 18년 10월 16일 이후이기 때문에 10년 영업 보장을 받을 수 있는 것 입니다. 따라서 임차인 A씨는 2026년 8월까지 영업을 보장 받으실 수 있습니다.

 

 

물론, 개정법 이후 최초로 체결된 계약은 개정법에 해당 됩니다. 하지만 갱신을 앞둔 임차인분들이 자신은 10년 보장에 해당이 되는지 안되는지 많이들 궁금해하셨는데요. 간단한 예시로 알려드렸지만 각 임대차계약마다 상황이 다르기 때문에 전문가의 상담을 받아 보시는 것도 좋습니다.

 

 

 

그렇다면, 모든 세입자가 다 계약갱신요구권을 보장 받을 수 있는 것일까요?

 

아닙니다. 임대인은 정당한 사유가 있다면 임차인의 재계약 요구를 거절할 수 있습니다.

 

 

 

임대인이 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 정당한 사유

 

 

1. 3기 차임액에 달하는 금액에 이르도록 월세를 연체했을 경우   2. 부정한 방법으로 임차했거나 합의 하에 건물주가 세입자에게 상당한 보상을 제공한 경우   3. 임차인이 무단으로 전대한 경우   4. 임차인의 과실 및 고의로 건물 일부 또는 전부를 파손한 경우   5. 임차한 목적물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차 목적을 달성하지 못할 경우   6. 재건축 및 철거를 위해 건물을 인도 받아야 할 경우 - 계약 시, 세입자에게 재건축 및 철거의 구체적인 계획을 고지한 경우 - 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축을 해야 하는 경우 - 건물이 노후한 상태 등으로 안전사고의 우려가 있는 경우

 

※ 건물을 철거 또는 재건축 할 때, 임대차 계약 체결 당시 세입자에게 구체적으로 고지하지 않았다면 임대인의 마음대로 재건축을 사유로 계약갱신을 거절할 순 없습니다.

 

 

 

만일 계약 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지, 임대인이 계약 거절의 의사를 밝히지 않았다면 어떻게 되는 것일까요?

 

상임법 제10조④ 만료 6개월에서 1개월 전, 임대인이 갱신 거절 및 조건 변경에 대한 사실을 통지하지 않으면 기간이 만료 된 후 전 임대차와 동일한 조건으로 1년 동안 다시 임대차 한 것으로 본다.

 

 

 

임대인의 경우, 자신이 6~1개월 동안 갱신 거절이나 조건 변경에 대해 임차인에게 통지하지 않았다면 "묵시적 갱신"이 된다는 것인데요. 이 경우 임대차 존속 기간은 이전의 계약 기간과 관계 없이 1년이 됩니다.

 

임차인의 경우, 묵시적 갱신이 되었다고 해서 그 기간을 꼭 지킬 필요는 없습니다. 묵시적 갱신의 경우 언제든지 건물주에게 계약해지를 통고 할 수 있으며, 건물주가 통고 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생 합니다.

 

※ 묵시적 갱신의 상황에서 건물주는 자신의 마음대로 계약 해지를 요구할 수 없습니다.

 

묵시적 갱신의 경우, 환산보증금 초과하는 임대차계약은 민법의 적용을 받기 때문에 주의하셔야 합니다.

 

 

 

계약갱신의 경우, 여러 가지 상황과 변수가 많아 자세히 알아보고 숙지하시는 것이 좋습니다. 만일 문제가 있는 상황이시라면, 법률 전문가를 통해 상담 받으셔야 합니다.

전문가의 판단으로 자신이 어떤 상황에 처해있는지 알아야

그에 따른 대응도 달라지기 때문입니다.

혹시 건물주와의 분쟁이 예상된다면

만료일 기준 6~7개월 전부터 건물주의 주장에 대해 대응하시는 것이 좋습니다.