제소전 화해조서란 - 상가 임대차 계약 시

18년 대법원이 낸 자료에 따르면 지난해(17년) 1심 법원에서 가장 많이 처리 된 민사 사건은 건물 명도 및 철거 소송이었습니다. 명도소송은 주로 임대인이 제기하는 소송으로 계약 해지의 이유로 임차인(세입자)에게 건물을 인도해달라고 청구하는 것 입니다.

 

 

 

 

또한, 소송 자체가 건물주가 확실한 근거와 권리를 갖고 제기하는 경우가 많기 때문에 보통 원고 승소 판결으로 끝나게 되는 경우가 많습니다. 실제로 명도소송의 항소심 비율은 7.5% 정도 입니다.

 

소송이 시작되면 빠르게 처리 되는 것이 아니기 때문데 적어도 1년에서 그 이상을 생각하셔야 합니다. 오랜 시간 끝에 승소 판결을 받으셨다 해도 바로 문제가 해결되지 않을 때도 있습니다.

 

 

 

 

바로 세입자분들이 건물에서 나가지 않고 버티는 경우인데요. 그럴 경우 판결문으로 강제집행 절차를 밟으셔야 합니다. 하지만 이 과정들이 결코 쉽게 해결되는 것이 아니며, 소송 및 강제집행 절차를 진행 할 동안 건물을 통해 이익을 창출할 수 없어 임대인은 손해를 보게 됩니다.

 

계약 종료 및 해지로 임차인이 건물을 돌려줘야 하는데 인도하지 않고 있는 상황에서 소송만이 그 해결책 일까요?

 

▶제소전 화해조서를 통해 해결할 수 있습니다. 이는 확정 판결과 동일한 효력을 가지기 때문에 명도 소송을 예방하는 차원에서 활용되고 있습니다.

 

 

 

 

 

제소전 화해란 소송으로 이어지는 것을 방지하기 위해 당사자(임대인과 임차인)들이 화해 신청을 하는 것으로  그것이 적합하다고 판단되는 경우 강제력 있는 합의를 맺는 것을 말합니다.

 

 

화해 절차 화해신청서 작성 → 법원 접수 → 화해기일 <건물주(or 법률대리인), 세입자(or 법률대리인) 모두 참석> → 제소전 화해조서 작성 및 결정문 발송

 

 

판사 앞에서 신청서에 기재된 내용에 대해 합의한다는 의사를 밝히면 판사는 화해조서를 작성해 당사자들에게 보내주는 것 인데요. 이후 분쟁이 생겼을 시, 건물주는 따로 소송을 제기하지 않고도 강제집행을 신청할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

기입 내용

 

화해조서에 기입되는 내용은 보통 '월차임', '월세 3기 연체시 건물을 인도한다' 등의 조항으로 이루어져 있는데요. 그렇다고 해서 아무 조항이나 다 기입이 가능한 것은 아닙니다. 상가임대차보호법에 위배되는, 임차인에게 불리한 조항은 적을 수 없고 적는다 하더라도 받아들여지지 않습니다.

 

소요되는 비용

 

보통 명도소송을 진행하면 적어도 200만원에서 300만원부터 시작하기 때문에 소송을 진행하면서 막대한 비용이 들어갑니다. 따라서 제소 전 화해로 혹시 있을 분쟁을 사전에 방지하는 것이 좋습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

임대차계약을 맺을 당시에는 분쟁이 생기지 않을거라 생각하실 수 있겠지만,

분쟁이 어디서 어떻게 일어날지는 아무도 모릅니다.

세입자가 월세 3기분을 연체해 계약해지 사유에 해당 되어 건물 인도를 요청했지만,

이를 거절했을 시 제소 전 화해조서를 맺은 건물주와 맺지 않은 건물주의 상황은 크게 달라지게 됩니다.

 

CASE 1) 6개월~1년 이상이 걸려 소송에 승소한 뒤, 강제집행을 신청해 건물을 인도 받은 건물주 A씨

CASE 2) 제소전화해조서로 강제집행을 신청해 건물을 인도 받은 건물주 B씨

 

- B씨는 기간과 비용이 절약될 뿐만 아니라 빠른 시일 내에 건물을 인도 받아 다시 금전적인 이익을 창출할 수 있게 되었습니다.

 

 

 

 

따라서 임대차계약을 맺으실 때, 분쟁이 일어날 것 같으시다면 화해조서를 작성해 두시는 것이 좋습니다.

또한, 조항을 합의 하는 과정에서 법률적인 상담으로 불리하지 않은 합의를 맺을 수 있도록 하시는 것을 추천드립니다.