상가건물 임대차보호법 알아야 하는 이유는?

 

 

연인 관계에서든 공부하는 시기 등 모든 일에는 때가 있다고들 합니다. 모든 뜻대로 안 될 때가 있고 술술 풀린다고 느껴질 때가 있습니다. 또한 어떤 일에서 타이밍이 중요한 것처럼 법적인 대응을 할 때도 분명 단계를 밟아야 하는 적기가 존재합니다.

 

상가건물 임대차보호법 따르면 세입자는 계약을 지속할 수 있도록 또한 영업가치를 회수하고 가게를 인도할 수 있도록 보호를 받고 있습니다. 하지만 적용을 받으려면 임대차 만기 6개월에서 1개월 전 사이에 재계약을 요청해야 하며 2018년 10월 16일 이후 갱신되거나 처음 체결된 임대차라면 최초 계약 일부터 10년 동안 임차인이 위 기간 내에 갱신을 요청했을 때 건물주는 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다.

 

 

 

 

또한 묵시적 갱신이라는 말을 들어보았을 텐데 임대기간 종료 6개월에서 1개월 전 사이에 서로 간에 조건변경이나 해지에 대한 입장을 밝히지 않고 이어 간다면 묵시적 연장되었다고 봅니다. 이에 해당된다면 환산보증금 이하의 상가의 경우에는 존속기간을 1년으로 보아 만기가 파악됩니다. 하지만 환산보증금초과의 상가건물이라면 기간의 약정이 없어서 상가소유주가 건물인도를 요구하면 6개월 후, 임차인이 통보하면 1개월 후 효력이 발생하여 건물퇴거를 해야 합니다. 그러므로 상가건물 임대차보호법에 대해 어떤 적용을 받고 어떤 것을 신경 써야 하는지 알고 있는 것이 중요합니다. 또한 10년 보호가 끝나서 갱신요구권이 없는 임대차여도 당시 형성되어있는 권리금을 회수하고 나갈 수 있도록 보호받고 있습니다. 그렇기에 정확한 자신의 상태를 파악하여 빈손으로 나가지 않도록 해야 합니다.

 

이와 관련된 상가건물 임대차보호법 분쟁 사건을 보겠습니다. 임차인 L씨는 2016년 8월부터 서울시에서 한 상가건물을 임차하여 음식점 장사를 시작했습니다. 4년 정도 되었을 때 영업을 종료해야겠다고 생각하면서 권리금회수를 위해 신규임차인 K씨와 양도양수계약을 맺고 신규임대차계약 체결을 요청하였습니다. 그러나 최초 꺼내지도 않았던 재건축 계획으로 1년 6개월만 계약서를 작성할 수 있다면서 일방적인 입장을 밝혔습니다. 결국 양도양수계약이 파기되고 또 다른 신규세입자를 주선하였으나 같은 이유로 받아들이지 않았기에 두 번의 노력은 모두 물거품이 되어버렸습니다.

 

 

 

 

더 이상 서로간의 원만한 협의는 이루어지기 힘들 것이라고 판단했기에 세입자는 본 사무소에 자문을 요청하였습니다. 본 상황을 파악하고 세입자의 권리를 고지하고 내용증명을 보내며 상대에게 압박을 시작하였습니다. 그러나 아무런 증거와 입증자료 없이 명도를 고집했고 계획된 날짜에 무조건 재건축이 이루어져야 한다면서 막무가내로 일관했습니다. 이렇게 된 이상 세입자는 임대인을 상대로 손해배상청구의 소를 제기하였습니다. 이렇게 압박을 하자 건물주 P씨는 ‘권리계약서가 허위 인 것 같다.’, ‘임차인 L씨가 무단 증축을 했다.’와 같이 허위 사실을 계속 주장하며 상황을 악화시켰습니다. 이에 흔들리지 않고 상가건물 임대차보호법 근거한 유효한 증거로 변론을 펼치면서 본 사무소는 2021년 5월 21일 서울중앙지방법원 손해배상청구소송에 대해 임차인 L씨의 승소를 이끌어 냈습니다.

 

 

 

 

원고(임차인 L씨)가 2회에 걸쳐 신규임차인이 되려는 자를 주선했으나 피고(건물주 P씨)는 증개축 공사 계획과, 공사기간에는 이 사건 상가에서 영업할 수 없다고 밝힘으로써, 신규 임대차 계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시하였다고 봄이 타당하다. “피고(임대인)는 원고(세입자)에게 약 9,000만원을 지급하라”

 

말도 안 되는 입장을 밀어 붙이면서 상대의 요구에 모두 따라달라는 경우가 있습니다. 또한 상가건물 임대차보호법 상 방해행위로 인정되는 부분을 묵인하면서 상황이 좋아지기만을 기다리는 경우도 있습니다. 이럴 때 아무런 조치를 취하지 않는다면 성공적인 결과를 얻을 수 없을뿐더러 달라지는 것은 아무것도 없게 될 것입니다.

 

자신의 의무를 다하였음에도 불구하고 분쟁에 휘말린다면 적극적으로 권리를 주장하시기를 바랍니다. 아무도 자신의 입장을 대변해 주지 않을뿐더러 상대에게 잘못 대응했다가 꼬투리를 잡혀 상황이 불리하게 흘러가게 된다면 이것을 수습하는데 비용과 시간을 더 소모할 수 있기에 골든타임을 놓치지 말고 정당히 주장하시기를 바랍니다.