상가건물매매 시 주의해야 할 것은?

 

 

 

대부분 물건을 팔 때 좋은 부분만 부각해서 보여주게 됩니다. 소비자들이 이를 취하는데까지 가려면 자신에게 필요하고 가지고 싶어지는 마음이 들어야 하는데 건물을 사고 팔 때도 마찬가지입니다. 분양을 하면서 본래 공간을 활용할 수 있는 면적을 넓게 말한다거나 불법건축물에 대해 고지하지 않았거나 임대를 놓았을 때 월세를 더 많이 가져갈 수 있다는 점들을 마구 얘기해 줍니다. 이에 혹하여 계획하지 않았던 상가건물매매 계약을 덜컥 체결하여 계약금까지 지불하는 경우도 적지 않습니다. 뒤늦게 새로운 사실을 알게 되어 지급한 금액을 돌려달라고 해봐도 상대는 무응답으로 일관하는 경우가 비일비재 합니다. 그렇기에 조심하고 살펴보아야 할 부분들을 꼭 미리 알아보아야 합니다.

먼저 계약서를 작성하고 그 자리에서 계약금을 납부하는 것보다는 일자를 정하여 납부하기로 합의하는 것이 좋습니다. 원칙상 계약금을 지급했다면 매수인은 이를 포기해야 해지가 가능하며 중도금까지 치른다면 이는 포기만으론 해제가 되지 않기에 법의 조력을 받아서 내용증명을 보내고 상대를 압박해야 해지가능성이 조금이라도 높아지며 이미 지급한 금전을 조금 이라도 회수할 수 있게 됩니다.

 

 

만약 어느정도의 금액을 지급한 이후 계약서상의 도면과 일치하지 않거나 다르다면 상황을 최대한 빠르게 파악하여 유효한 증거를 모아 입증해야 원하는 바를 이룰 수 있는 가능성이 높아지게 됩니다. 또한 대행사 측에서 상가건물매매 시 공지했던 내용에 속아서 체결하게 된 것이라면 계약이 사기라는 것을 입증해야 파기를 이끌어 낼 수 있기에 먼저 자신의 경우가 해제가 가능한지 판단을 받아보아야 합니다.

건물 매수를 알아보던 Y씨는 2021년 3월에 종로구 소재의 상가건물매매를 결정했습니다. 계약서를 작성할 때 매도인 측은 2층에 일부가 불법건축물이지만 별 문제 없을 것이라며 안심시켰습니다. 또한 매매계약서에 ‘2층 일부에 불법건축물이 있고 이를 매수인은 인지하고 매매계약을 체결한다.’는 문구를 넣자고 요구함과 동시에 과거 건축사의 감정을 통하여 문제가 전혀 없는 것을 확인했다는 말에 계약을 체결하며 계약금의 10%를 지급했습니다. 하지만 얼마 후 잔금을 마련하기 위한 과정 중에 뜬금없는 사실을 알게 되었습니다. 건축물대장에는 목조 건물이라고 되어 있었고, 2층에만 위반건축물이 존재한다는 매도인 측의 말과 달리 목조가 아닌 불법 무허가 콘크리트 건물이며 건축물대장 상 구조와 건물현황이 일치하지 않기 때문에 건물 자체가 불법건축물이라는 것입니다. 이것은 세입자에게 큰 영향을 미치지 않을 수 없는 사실인데 건물 전체가 불법이라면 영업용으로 사용할 수 없어서 임대를 놓을 수 없으며 리모델링이나 매매 역시 사실 상 불가한 부분이었습니다. 거의 사기와 다름없는 상황을 겪은 Y씨는  꼭 해지해야 한다는 판단에 본 사무소를 찾았습니다.

 

 

먼저 의뢰인이 원하는 바를 파악하니 위치적 이점이 있기에 문제가 해결된다면 매매계약을 유지하고 싶다는 것을 알았

습니다. 따라서 이에 적합한 전략을 세우고 차선책인 계약을 해제하는 방안까지 모색해 놓았습니다. 먼저 중개인과 매도인 측에 ‘매매계약서 작성 당시 매도인 측은 해당 건물은 건축물대장상 목조 구조이며, 2층에 한정되어 무단 증축된 위반건축물이 있다고 고지해 매수인 Y씨는 매매계약을 체결했다. 하지만 매수인이 전문 기관을 통해 확인한 결과 건축물대장과 달리 해당 건물은 콘크리트로 전체 리모델링 되어 건물 전체가 불법건축물이라고 볼 수 있다는 것을 알게 됐고, 이는 부동산 거래에 있어 중요한 사실을 고지해야할 의무를 위반한 것이기 때문에 적절한 조치를 취하지 않는다면 법적 책임을 물게 할 것이다’는 입장을 담은 내용증명을 발송했습니다. 

고강도의 압박을 받은 상대측은 잔금일자를 미루며 해당 상가건물을 현황에 맞게  등기사항전부증명서와 건축물대장을 정정해 나중에 Y씨가 상가 임대나 재건축 등 사용 시 전혀 문제가 되지 않도록 조치를 취해주겠다는 합의 입장을 밝혔습니다. 

 

이렇게 법적인 조력 덕분에  2021년 4월 27일, 양 측은 잔금일자 유예 및 매도인 C씨가 상가건축물대장을 정정해 건물현황과 건축물대장을 일치시켜두는 것에 양 측이 합의하는 서류를 작성하며 Y씨는 별다른 소송 없이 신속하게 원하는 결과를 얻게 되었습니다.

상가건물매매  체결 당시에 들었던 내용과는 완전히 다른 부분으로 인해 임대뿐만 아니라 건물 자체를 사용할 수 없게 되어버린 상황에 처하였습니다. 이미 계약금을 지급한 상태였기에 자칫 잘못 대응했다면 해지하지도 못 한 채 건물을 그대로 받아야 했을 것입니다. 꼭 소에 가지 않더라도 합의를 이끌어 낼 수 있는 조치가 필요하며 부족함 없이 협의를 이끌어 내야 원하는 결과를 얻을 수 있게 되는 것입니다.