상가 권리금 계약서, 체결 시 주의해야 할 점은?

상인분들은 최대한 오랜 시간 같은 곳에서 장사를 하고 싶으신 바램이 있기 마련입니다. 사업 시작 후, 이리 뛰고 저리 뛰면서 주변 상권과 자신의 사업을 발전 시키고 안정 시키실텐데요. 계약이 만료되어 건물을 내주고 다른 곳에서 다시 사업을 시작하는 것이 쉽지 않기 때문입니다.

 

 

상가임대차보호법에서는 최초 임대차 계약 기간 포함 10년간 상인분들의 영업 기간을 보장하고 있습니다.

 

상임법 제 10조 (계약갱신요구권 등)   임대인은 임차인이 계약 기간 만료 6 ~ 1개월 전 사이에 갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.

 

이처럼 '정당한 사유'가 없다면 건물주는 세입자의 재계약 요구를 거절할 수 없습니다.

*정당한 사유 역시 법 조항으로 제정되어 있기 때문에 잘 알아보셔야 합니다.

 

 

그러나 계약 기간 10년이 지났다면 세입자는 더이상 갱신을 요구할 수 없는데요. 그렇다고 해서 빈 손으로 건물을 내주고 나가야 하는 것은 아닙니다. 신규 세입자와 권리금 계약을 맺어 영업을 하면서 쌓은 유·무형적 가치의 양도에 대한 대가로 권리금을 받을 수 있습니다.

 

상임법 제 10조4   임대인은 계약 기간 6개월 전 ~ 임대차 종료시까지 세입자가 권리금 계약에 따라 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급 받는 것을 방해해선 안된다.

 

건물주는 '정당한 사유' 없이 세입자의 권리금 회수 기회를 방해할 수는 없습니다.

*정당한 사유가 어떤 것인지 알아보시고 숙지해두는 것이 좋습니다.

 

 

본 사무소에서 진행한 사례를 통해 양도양수 계약 체결 시 주의할 점과 계약 체결 후 진행 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

의뢰인 : 임차인 H씨 업종 : 음식점 계약기간 : 2010년 ~ 2017년

 

 

2010년부터 음식점 영업을 해오던 임차인 H씨는 오랜 기간동안 영업을 진행할 수 있을 것으로 생각하고 장사를 계속 해왔습니다. 그러나 2016년 건물주가 바뀐 뒤, 상황은 달라졌습니다.

 

새로운 건물주로부터 '2017년 3월 계약 만료 시 계약 연장 할 의사가 없으며 상가를 인도해달라.'는 통보를 받게 된 것인데요. 당시 임차인 H씨는 계약갱신요구권(당시 5년, 현재 10년 보장)이 없었던 상태였습니다.

 

 

 

영업을 계속 하지 못하게 된 것은 너무나 아쉽지만 H씨는 5년 이상 영업하며 쌓아온 상가의 유·무형적 가치인 권리금을 회수하기로 결정했습니다.

 

 

세입자 H씨는 음식점 영업에 관심이 있던 신규 임차인을 구해 양도양수계약을 체결하였습니다. 계약 체결 당시 임대료가 인상될 수 있다는 점을 합의하기도 했습니다.

 

권리금계약 체결 후, 임차인 H씨는 신규세입자와 임대인의 원만한 계약 체결을 위해 성심성의껏 자신의 의무를 이행했습니다.

 

 

 

그러나 건물주는 보증금 3000만원에서 5000만원으로, 월세 220만원에서 400만원으로 올리는 등 약 40%의 현저히 과도한 인상률을 제시했습니다. 결국 새로운 세입자는 계약을 포기했고 임차인 H씨는 양도양수 계약금을 반환하였습니다.

 

상임법 제10조의 4 제 1항 3호   신규 세입자가 되려는 자에게 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 보증금 등에 비추어  현저히 고액의 임대료를 요구하는 행위로 세입자의 권리금 회수 기회를 방해해서는 안된다.

 

 

이에 손해를 입은 H씨는 건물주를 상대로 손해배상 청구소송을 제기하였습니다. 세입자 H씨의 법률대리인으로 선임된 본 사무소는 건물주가 현저히 고액의 임대료를 요구하면서 권리금 회수 기회를 방해하였다는 증거를 제시하며 적극적으로 주장을 펼쳤습니다.

 

 

2018년 8월, 서울동부지방법원 '임대인은 임차인 H에게 손해배상 4,000만원을 배상하라.'

 

건물주가 제시한 임대료는 신규 임차인과 계약을 체결할 수 없도록 방해한 것이라는 판결을 받았습니다.

 

이처럼 적법하게 권/리/금/계/약을 체결했음에도 불구하고 임대인의 방해로 양도양수 계약이 파기될 수 있습니다. 그러나 정당하게 계.약.을 체결했다면 손해배상 청구를 통해 손해가 생긴 부분에 대해 보상을 받을 수 있습니다.

 

그렇기 때문에 신규 임차인을 구하는 것부터 심혈을 기울여야 합니다. 임대료를 지불할 수 있는 사람인가, 세입자의 의무를 위반할 우려가 없는 사람인가 등등 세심하게 따져보시고 구하셔야 합니다.

 

만일 분쟁이 생기실 것 같다면 법률 전문가의 도움을 받아 진행하시는 것도 좋습니다. 건물주가 꼬투리 잡을 수 없도록 법에 근거해 대응하시는 것이 더 큰 분쟁을 막는 방법 입니다.