법무법인 명경 서울, 임대차 분쟁 발생 시 상황별 대처 방안은?

임대인과 임차인 관계에서 분쟁이 일어난다면

서로가 고통스러우실 것 같습니다.

임대인으로 인해, 임차인으로 인해 혹은 양쪽 모두의 잘못으로

분쟁이 생길 수 있기 때문에 나 자신만 잘한다고 해서

언제나 분쟁을 피해갈 수 있는 것은 아닙니다.

 

 

 

임대차 분쟁은 권리금 이외에도 명도소송, 경업금지소송 등 다양한데요.

자신이 어떤 위치에 있고, 어떤 상황이 있는지에 따라서

대응하는 방식이 모두 다릅니다.

 

그렇기 때문에 초기 분쟁 상태에서 잘 대처하시는 것이 중요한데요.

상황에 맞게 대응하시려면 자신의 상황이 어떠한지부터

정확히 파악하시는 것이 좋습니다.

 

 

 

사례별로 어떤 임대차 분쟁이 있었고, 그에 따른 해결책은 어떠했는지,

결과는 무엇인지 함께 보시겠습니다.

 

⑴ 명도소송

⑵ 경업금지소송

 

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① 재건축명도소송 통해 승소판결 받은 사례

 

의뢰인 : 임대인 L씨

업종 : 임대업

임대차기간 : 5년 이상 임대차 5건

 

 

건물 임대업을 해오던 임대인 L씨.

건물이 노후해 재건축을 염두해두고 있던 L씨는 어떻게 하면

현재 영업을 하고 있는 임차인들과

원만하게 계약을 종료할 수 있을지 고민했는데요.

 

계약 당시 '권리금은 인정하지 않는다.', '재건축 시 건물을 명도한다.' 등의

특약사항을 체결했지만, 임차인에게 불리한 조항이기 때문에

효력이 없어 주장할 수 없는 상황이었습니다.

 

또한, 법적으로 계약갱신과 권리금 회수 기회를 보호해주고 있기 때문에

임대인 L씨의 마음대로 임차인들을 내보낼 수도 없었는데요.

 

 

 

고민 끝에 L씨는 본 사무소를 찾았습니다.

본 사무소는 법률적인 상황 판단과 더불어

각 임차인들과의 임대 현황에 따른 계획을 세웠습니다.

 

최소비용으로 상가를 인도 받는 것이 임대인 L씨의 목표였기 때문에

최대한 협의를 하는 쪽으로 대응을 해나갔는데요.

 

법리를 따른 조언과 협의를 통해 5건의 임대차 계약 중 4건은

이사 준비 기간 6개월을 보장해주는 조건으로 합의를 이끌어냈습니다.

(금전적 보상 없이 해결)

 

 

그러나 남은 1건의 세입자가 고액의 권리금을 요구하면서

협의에 도달할 수 없었는데요.

결국 임대인 L씨는 해당 임차인을 상대로 명도소송을 제기했습니다.

 

 

2018년 2월, 수원지방법원 안양지원 '임대인 L씨 전부 승소 판결!'

 

임대인 L씨는 본 사무소를 통해 법률 요건을 지켜나가며 재판에 임했고,

법적으로 문제가 되는 사항은 모두 본 사무소와 협의를 통해

진행하였기에 가능했던 승소 판결이었습니다.

 

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재건축을 사유로 임차인과의 계약을 종료하고 싶으실 땐, 주의하셔야 합니다.

먼저 상임법 제 10조 계약갱신요구권과 제 10조의4 권리금 회수기회 보호

이 두가지 규정을 살펴보셔야 하는데요.

 

'계약을 체결할 당시 소요기간 혹은 공사시기 등을 포함한

구체적인 재건축 계획을 임차인에게 고지하고 그 계획에 따르는 경우'

 

이 조항에 해당되어야 재건축을 사유로

임차인의 계약갱신요구나 권리금 회수 기회를 거절하실 수 있습니다.

 

 

 

이 외에도 재건축 사유로 '건물이 노후, 훼손 등으로

안전사고의 우려가 있는 경우',

'다른 법령에 의해 재건축이 이뤄질 경우'가 존재합니다.

 

여기서 '구체적으로 고지하였을 때'의 부분이 가장 중요한데요.

단순히 특약사항으로 '재건축 시 명도한다.'라는 조항을 맺는 것은

효력이 없습니다.

또한, 구체적으로 알린 것이 아니니

거절할 수 있는 정당한 사유에도 포함되지 않는 것인데요.

 

그렇기 때문에 재건축을 사유로 명도소송을 하고 싶으실 땐,

법률 전문가의 정확한 판단과

논리적인 주장이 뒷받침 되어야 승소할 가능성이 커집니다.

 

 

② 경업금지소송 통해 권리금 반환 성공!

 

의뢰인 : 권리양수인 K씨

업종 : 피시방

임대차기간 : 2016년 5월 ~

 

 

2016년 5월 경, 양수인 K씨는 양도인 S씨에게

권리금 1억 5,500만 원을 지급하고, PC방을 인수했습니다.

 

당시 영업이 잘 되는 PC방이었기 때문에 큰 돈이지만

사업에 대한 투자라고 생각해 큰 맘 먹고 계약을 체결한 것인데요.

 

이후 양수인 K씨는 상가를 인도 받아 별 탈 없이 PC방을 운영하고 있었습니다.

그러던 중, 16년 10월 경 양도인 S씨가 대리인을 내세워

근처에서 새로운 PC방을 개업한다는 사실을 알게 되었습니다.

 

500M에 불과한 가까운 거리였고, 큰 권리금을 지급했기 때문에

양수인 K씨는 강력하게 항의했습니다.

 

 

 

하지만 새로 오픈한 PC방의 대표자는

양도인 S씨가 아닌 제3자로 되어있었는데요.

S씨가 법적 분쟁을 대비해 대리인을 세워둔 것이었습니다.

 

설상가상으로 새로 오픈한 PC방에서 반값 할인 행사까지 하면서

양수인 K씨는 막대한 영업 손해를 입었습니다.

 

정신적으로나 경제적으로 피해가 극심했던 양수인 K씨는

본 사무소를 찾아 도움을 요청했습니다.

 

 

K씨의 법률 대리인으로 선임된 본 사무소는

'경업금지의무 위반으로 인한 권리금 반환 청구 소송'을 제기했습니다.

 

이 사건의 경우 경업금지의무를 위반했다는 증거를

찾는 것이 가장 중요했습니다.

오픈한 PC방의 실질적인 주인이

양도인 S씨라는 것을 찾기 위해 백방으로 노력했는데요.

 

 

- PC방의 대표인 제 3자가 양도인 S씨가 전에 운영하던 PC방의 직원이었던 점

- 제 3자가 개인 SNS에 '나는 사장이 아니다.'라는 취지로 댓글을 단 점 등

양도인 S씨가 해당 PC방의 실질적인 대표라는

증거를 모아 재판부에 입증했습니다.

 

결국 양도인 S씨는 자신이 해당 PC방의 주인이라는 점,

법을 위반했다는 점을 인정했습니다.

 

 

'양수인 K씨 권리금 1억 4천만 원 반환 성공!'

 

2017년 5월, 의정부지방법원은 화해권고결정을 통해

권리금 1억 5천여만 원 중 1년 간 영업하면서 얻은 수익 1천만 원을 제한

1억 4천만 원을 반환하라고 결정했습니다.

 

경업금지의무 위반에 관련된 소송의 경우

증거를 모으고 그에 따라 경업금지의무를 위반했다는 점을

논리적으로 주장해야 합니다.

따라서 분쟁이 생기신다면 법률적인 판단을 먼저 받아보시는 것이 좋습니다.

 

 

 

상가변호사 닷컴은 수백여 건의 임대차 분쟁 사건을 담당하고 있습니다.

이를 통해 쌓은 경험과 노하우들로

의뢰인분들이 자신의 권리를 보호받으실 수 있도록 최선을 다하고 있습니다.