임대료 상한제 보호받지 못한다면

임대료 상한제 보호받지 못한다면

 

 

 

내가 생각한 금액 대와 딱 맞는 상가를 임차했는데 건물주가 매해 차임 및 보증금 인상을 강요하면 어떻게 해야 할까요. 장사가 잘 된다하더라도 끝없이 오르는 월세에 하루하루 속이 타들어가고 마음고생이 심할 겁니다.

 

 

이러한 악순환을 막기 위해 우리나라는 민법의 특례인 상가임대차보호법 개정을 통해 임대료 상한제 기준을 명시하고 있으며 임차인은 이를 근거로 대응할 수 있게 됐습니다.

 

 

 

 

하지만 모든 상인이 임대료 상한제 보호를 받는 것이 아니기 때문에 적용 범위를 꼭 알고 있어야합니다. 사업자등록의 대상이 되는 건물에서 주된 부분을 영업으로 하는 임차인은 계약갱신요구권을 가집니다. 계약갱신요구권이란 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월에서 1개월 전 건물주에게 계약 연장을 요구할 수 있고 건물주는 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다.

 

 

계약갱신요구권을 가진 임차인 중 환산보증금 이하인 상인은 차임 증액 비율이 5%로 제한되며 1년 이내에 추가로 올릴 수 없습니다. 하지만 환산보증금 초과 임차인은 별도의 제한선 없이 건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상권의 차임 및 보증금, 경제 사정의 변동에 따라 증액 혹은 감액청구가 가능합니다.

 

 

 

 

계약갱신요구권이 소멸된 임차인은 보호 못 받나?

 

 

임대인이 임차인의 요구를 들어줄 이유가 사라졌기 때문에 임대료 상한제는 자연스럽게 사라집니다. 즉, 임대인이 원하는 만큼 차임과 보증금을 요구할 수 있습니다. 높은 보증금과 월세를 지속적으로 요구하는 임대인 때문에 더 이상 영업을 이어가지 못한다면, 아무런 권리도 주장하지 못한 채 쫓겨나야 하는 걸까 걱정이 많이 될 겁니다.

 

 

권리금 회수

주장해야

 

 

계약갱신요구권 소멸 상관없이 모든 임차인은 계약이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금을 회수할 수 있습니다. 하지만 신규임차인을 주선하는 과정에서 임대인이 주변시세나 경제사정을 고려하지 않고 현저히 고액의 임대료나 보증금을 요구하면 계약이 무산될 가능성은 굉장히 높아집니다.

 

 

이렇게 우회적인 거절 방법으로 권리금계약이 파기돼 임차인이 손해를 입었다면, 건물주에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 단, 임대인의 방해 행위가 법에 저촉되는 지 또는 임차인이 실제로 노력을 얼마나 했는지도 중요하기 때문에 법적인 자문과 법리적인 해석이 꼭 필요합니다.

 

 

 

 

실제로 2014년 5월부터 광주광역시에서 PC방을 운영해온 임차인 S씨는 전체 임대차기간 5년이 종료되기 2개월 전, 건물주에게 해지를 통보를 받았습니다.

 

 

한순간에 장사를 접어야하는 상황에 놓인 S씨는 상가변호사 닷컴에게 사건을 의뢰했고, 권리금회수기회가 있다는 자문을 받았습니다.

 

 

의뢰인은 곧바로 신규임차인을 구해 건물주에게 주선했습니다. 임대인은 신규임대차계약 조건으로 보증금 1억 원, 월세 605만 원을 요구했고, 이는 임차인이 기존에 지급했던 보증금의 330%, 월세의 150% 정도 인상된 금액이었습니다.

 

 

임차인은 주변 시세를 고려한 가격 인하를 요구했지만 건물주는 거절했고, 결국 권리금계약이 파기돼 손해를 입게 된 의뢰인은 본 사무소와 권리금 손해배상을 진행했습니다.

 

 

 

 

 

2020년 9월 4일, 광주지방법원은 임차인 S씨에게 2,450만원을 손해 배상하라고 판시했습니다.

 

 

판사는 ‘건물주가 새로 들어올 임차인에게 제시한 임대차보증금은 임차인 측에 현저히 불리한 조건으로 보여 진다.’라고 합리적인 임대료 상한제가 없이 무리한 인상으로 보고 계약 파기의 유책사유로 보았습니다.

 

 

http://sanggalawyer.com/?p=29172

상가변호사닷컴 | [광주-PC방 권리금소송] ‘임차인 대리’ 2020.9.4. 승소판결 (2,450만 원 배상)

본 법무법인은 의뢰인이 신규임차인을 주선 했음에도 현저히 고액을 주장한 상대측의 유책 사유를 입증해 권리금 손해배상을 받아냈습니다. 임대료 상한제 문제가 생겼다면, 자신이 처한 상황을 빠르게 인지하고 전문 법률가에게 자문을 구해 피해를 막을 수 있도록 해야 합니다.