묵시적 갱신후 임대인의 계약 해지 받았다면?

 

계약서를 작성한 이후에 서로 간에 아무런 입장을 밝히지 않고 임대차를 이어오는 경우들울 적지않게 찾아볼 수 있습니다. 이런 경우 임차인은 계약기간이 끝났는데 불법으로 가게를 점유하며 부당이득을 취하고 있는걸까요? 아닙니다. 상가임대차법은 2018년 10월 16일 이후에 최초 계약되거나 갱신된 경우 최초 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간인 10년동안 계약갱신을 요구할 수 있습니다.  따라서 임대차 종료 6개월에서 1개월 전 사이에 임대인과 임차인간의 조건변경 통지나 아무런 입장을 밝히지 않는다면 계약 만료 후 묵시적으로 연장이 되어 임대차가 지속되는 것으로 보고 있습니다.

 

이렇게 묵시적 갱신 후 임대인의 계약 해지를 받는 경우들이 있는데 환산보증금을 초과하는 상가의 경우 특히 조심해야 합니다. 약속된 기간이 종료되고 자동적으로 임대차가 연장되는 경우 환산보증금을 초과하지 않는 상가라면 그 기간이 1년씩 늘어나고 있는 것으로 보게 됩니다. 그래서 건물주가 정당한 사유 없이 아무 때나 계약 해지를 요구할 수 없습니다.그런데 환산보증금을 초과하는 경우에는 얘기가 달라지게 됩니다.

 

 

묵시적으로 연장되어 왔을 때 1년의 기간처럼 정해진 상태로 이어오는게 아니라 기한이 없이 늘어나게 되는것입니다. 따라서 임대인은 이 경우 해지통보가 가능하며 건물주가 건물 퇴거 요청을 한다면 임차인은 6개월 후 건물을 인도해야 하는 것입니다. 임대료를 올릴것이 두려워 계약연장의 의사를 밝히지 않아서 갑작스러운 통보에 더 이상 장사를 못하고 나가야 할 수 있기 때문에 자신의 상가가 어느 적용을 받게 되는지 꼭 살펴보시기를 바랍니다. 

 

2005년부터 경기도에서 상가건물을 임차하여 음식점을 운영한 임차인 J씨, 재계약서를 다시 쓰지 않고 계속 장사하여 임대를 이어왔습니다. 과거에 세입자 J씨가 설치한 창문 가벽을 철거하라며 계약서상에 명시되어 있던 ‘구조변경 시 즉시 계약을 해지한다’라는 조항에 따라 묵시적 갱신후 임대인의 계약 해지를 통보받았습니다. 아무런 문제를 제기하지 않다가 갑자기 나가라는 통보에 눈앞이 깜깜해 진 J씨에게 임대인은 수차례 내용증명을 보내며 이에 따르지 않을시 소송을 제기할 것이라는 입장을 밝혔습니다.

 

 

또한 영업 중에 소방 점검업체를 데려와 피해를 주며 영업을 방해하기 시작했고 이를 감당할 수 없었던 세입자는 본 사무소에 상담을 받아 사건을 의뢰했습니다. 법률 검토를 한 결과 제대로 된 증거 없이 불법구조물에 대한 이유로 나가라고 하는 것은 적법한 주장이 아니나 이미 10년이상을 장사하였기에 계약갱신에 대한 요청을 할 수 없었기에 권리금 회수를 할 수 있도록 전략을 수립했습니다. 

 

 

신규임차인을 구하는 과정부터 대리하며 임대인에게 주선하는 과정에서 갑자기 2020년 6월, 명도소송을 제기하였습니다. 이에 객관적 증거들을 모아 상가소유주의 주장을 반박했고 지속적인 압박을 가했습니다. 이에 건물소유주는 합의를 제안하여 묵시적 갱신후 임대인의 계약 해지를 취하하고 적정 임대료로 3년의 기간동안 계약을 연장하는 것으로 합의하였습니다. 이미 10년이 지난 상황에 재계약을 요구할 수 없던 상황이었지만 전문가의 조력 하에 3년의 계약을 연장하는 것으로 사건이 종결되며 원하던 결과를 얻을 수 있게 되었습니다. 

 

분쟁을 성공으로 이끌기 위해서는 얼마나 더 논리적으로 입증하느냐에 따라 결과가 달라지며 초기에 적절한 조치가 있어야 가능한 일입니다. 해당 사건의 세입자처럼 법으로 정한 계약갱신요구권인 10년을 초과하는 상황에서도 계약 연장에 성공하며 원하던 바를 얻을 수 있었던 것처럼 묵시적 갱신후 임대인의 계약 해지 통보를 받았다면 주저말고 도움을 구해 적절한 해결 방안을 얻어가기를 바랍니다.