상가건물 임대차보호법 주장할 수 있는 부분은?

 

개인이 할 수 있는 것이 어떻게 보면 많고, 다른 시각에서 보면 현저히 적다는 생각을 하게 됩니다. 충분히 알아보고 주의를 기울여서 계약을 맺었다곤 하지만 모르는 부분에 하자가 발생했을 수도 있고 상대가 알면서도 속여서 체결하게 만들었을 수도 있습니다. 임대차의 경우에는 건물주와 세입자는 이미 갑, 을 관계가 확실하기 때문에 임차인을 약자로 보아 민법에 특례를 규정하여 보호하고 있습니다. 그것이 바로 상가건물 임대차보호법입니다.

 

건물주의 일방적인 의사표시로서 세입자는 어떤 것을 주장할 수 있을까요?
임차인이 건물의 인도와 사업자 등록을 신청하면 대항력에 따라 제 3자에 대하여 효력이 생깁니다. 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보기 때문입니다. 또한 상가건물 임대차보호법 근거하여 계약을 지속하겠다는 요구를 할 수 있습니다. 제10조 건물주는 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월에서 1개월 전 사이에 재계약을 요구한다면 정당한 사유 없이는 거절하지 못합니다. 

 

두 번째로는 형성되어있는 영업가치에 대한 부분을 회수할 수 있는 기회가 보호됩니다. 상가소유주는 임대차만료 6개월 전부터 종료까지 방해행위를 함으로써 이를 지급받는 것을 방해하면 안됩니다. 

그렇다면 실제 사건을 보겠습니다. 2015년 11월부터 서울에서 임차인 K씨는 음식점을 운영했습니다. 이후 1년이 채 안 되서 건물소유주는 제소전화해조서 작성을 요청했고 원만한 관계를 유지하기 위해서 이에 동의했습니다. 궂은 일을 마다하지 않고 열심히 사업을 번창시키기 위해 노력한 끝에 자리를 잡아가게 되었습니다. 하지만 2020년 6월에 해당 목적물이 매매되었다는 소식을 듣게 되었고 이것이 발단이 되었습니다. 임대인은 과거 작성한 제소전과 관련된 서류가 있으니 별도의 소를 제기하지 않아도 세입자를 내보낼 수 있다면서 큰소리를 쳤습니다. 더 이상 영업을 지속할 수 없겠다는 두려움에 본 사무소에 사건을 일임하였습니다. 심지어 K씨는 상가건물 임대차보호법 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 임대차였기 때문에 권리금을 회수하기 위한 전략을 세웠습니다.

 

 

동시에 화해조서에 의한 강제집행을 신청하는 것에 대비한 방어조치를 취하기 시작했습니다. 얼마 후 임대인 측에 내용증명을 보내어 영업가치에 대한 부분을 회수할 수 있도록 협조를 요청했습니다. 하지만 임대인 J씨는 매매가 예정되어 있으며 매수인이 나중에 재건축 계획이 있어 신규계약은 결단코 안 된다는 입장을 밝혔습니다. 이후 몇 번이나 간청해 보았지만 건물주는 거부의사를 확실히 했습니다. 이후 임대차 종료일이 다가왔고 만기와 동시에 명도하라고 통보하며 강제집행을 신청했습니다.

 

2021년 4월 27일, 임차인은 자문을 받아 집행정지신청 및 이의의 소를 제기했고 2021년 5월 4일, 서울중앙지방법원에서 강제집행정지신청 인용 결정을 받아냈습니다.

상가건물 임대차보호법 따른 유효한 증거와 세입자의 권리를 침해하고 있다는 것에 대한 법적 근거들로 적극적으로 변론을 이어나갔습니다. 그러자 전체적 흐름이 임차인 쪽으로 기울었고 이를 인지한 건물소유주는 합의를 요청해왔습니다. 결국 임대인으로부터 권리금 1억 500만원을 지급받는 조건으로 합의하며 종결되었습니다. 

해당 상가건물소유주가 내세운 제소전화해조서는 나중에 문제가 생겨 소가 진행되기 전에 미리 당사자들 간에 합의되었다는 것을 법원에서 증명 받는 서류입니다. 특히나 이에 기입된 부분이 지켜지지 않으면 소를 제기하지 않고도 판결문과 같은 효과가 발생하여 강제로 집행하는 것이 가능합니다. 원래 상가건물 임대차보호법 상에는 ‘재건축 시 조건 없이 상가를 인도한다.’는 등 법에 위반된 조항은 법원에서 통과되지 않아 인정되지 않습니다. 하지만 여기에 이미 확정된 내용은 효력이 발생하기 때문에 상대의 의사대로 무조건 따르는 것 보다 주의를 기울이는 것이 현명할 것입니다.