상가 권리금 방해 받았을때 가장 먼저 해야할것

갑을 관계에서 을에 입장일때 자신의 목소리를 내기 힘듭니다. 또한 협의하는 과정에서부터 상대의 압박을 받을 수 밖에 없으며 그럼에도 요구에 따라주지 않는다면 불이익이 있을 염려에 아무 문제 없기를 바라며 응하곤 합니다.  임대차에서 과거부터 이런일이 비일비재 하였기 때문에 그것을 막고자 민법에 특례를 규정하고 있습니다. 따라서 상가 권리금 회수할 수 없는 상황이거나 갱신거절을 통보받았다면 법에 근거하여 대응할 수 있게 되었습니다. 

 

이렇게 일방적인 요구를 들었다면 가장 먼저 해야할 것은 자신의 의무를 다하였는지 체크해 보아야 합니다.

3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체 한 사실이 있는지, 상대 동의 없이 전대하였는지, 건물을 중대한 과실로 파손하였는지 등 세입자로서 해야할 도리를 다 하였는지 보아야 합니다. 만약 이러한 사실이 있다면 임차인으로서 권리주장이 힘들 수 있기 때문에 확인하는 과정이 꼭 필요합니다.

 

이후 상대가 적법하게 요구하는가를 따져보아야 합니다.

상가 권리금 회수를 건물주가 방해했다고 인정될 수 있는 사유들이 있습니다. 

임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 만기시까지 방해를 함으로써 양도양수 계약에 따라 신규임차인이 되려는 자로부터 형성되어있는 유,무형의 가게 가치를 지급받는것을 방해하면 안됩니다. 만약 여기에 해당된다면 세입자는 손해배상을 청구할 수 있는 권리가 있습니다. 

 

정당한 사유 없이 신규임차인이 되려는 자와 계약체결을 거절한 행위.  새롭게 가게인수를 받을 사람에게 건물주가 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 등 일방적인 입장을 고수하여 결론적으로 경제적 피해를 끼친다면 이것이 정당한 것인지 전문가에게 판단받아보는것이 제일 정확합니다. 

 

상가 권리금 관련된 분쟁이 있었던 실제 사례를 보겠습니다. 임차인 G씨는 2015년 12월에 서울에서 상가를 빌려 마트운영을 시작하였습니다. 계약서작성 시 건물소유주가 5년 이내로 재건축 될 수 있다며 특약사항에 리모델링 시 건물인도한다는 조항을 기재하자는 요구를 해왔습니다. 전 세입자로부터 건물주의 요청에 따랐지만 아무런 문제가 없었고 형식적이였다는 이야기를 들었기 때문에 아무런 거리낌 없이 따랐습니다.

 

 

장사를 지속한지 4년 쯤 되었을때 세입자는 개인사정으로 건물퇴거의 입장을 밝혔고 지금까지 가게의 유,무형 가치를 회수하기 위하여 신규이차인을 구하고 건물주에게 주선하였습니다. 그러자 임대인은 계약서에 정해져 있는 것처럼 신규계약에 협조는 불가하다고 하였습니다. 

 

법과는 친숙하지 않았던 G씨는 겁나는 마음에 본 사무소에 사건을 의뢰하였습니다. 최대한 금전적인 피해 없이 마무리 되기를 원하였기 때문에 즉시 상대의 방해 행위에 대한 증거를 수집하고 상황을 정리하였습니다. 동시에 내용증명을 보냄으로써 세입자가 가지고 있는 권리를 고지하고 법적 압박을 시작하였습니다. 

 

그런데 건물주는 계획을 제고하지 않았고 결국 명도소송을 제기하였습니다. 여기에 대응하여 임차인은 손해배상청구의 소를 반소로 진행하였고 양측의 대립은 뚜렷하게 갈렸습니다. 끝까지 신규임차인을 주선하여 계약성사 될 수 있도록 최선을 다하였으나 받아들여 지지 않았습니다. 

 

결국 20201년 6월 25일 서울남부지방법원 강제조정 통해 임대인에게 8,500만원을 배상받게 되었습니다.

주장했던 부분

 

강행규정 - 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다. 

제10조의 4 - 권리금 회수기회 보호 

 

재건축에 대한 상세한 계획들을 사전에 고지받지 못하였음을 밝히며 이것을 내세워 신규임대차계약을 거부하는 것은 방해행위임을 명명백백 밝혀나갔기에 가능했습니다. 그러므로 이와 관련된 이유로 상가 권리금 회수하지 못할 상황이라면 적기를 놓치지 않고 대응할 수 있도록 미리 준비하는 과정이 꼭 필요합니다. 

 

법으로 보호하고 있지만 실제 손해배상승소 비율은 50%에 달하지 않습니다. 이말은 즉, 소송을 한다고 모든 피해를 배상받는 것이 아니며 자신이 상가 권리금 관해 피해받았다는 것을 재판부를 설득시킬 만한 증거를 들어 자신의 말에 합리성이 부여될 수 있도록 해야합니다.