임차인의 계약갱신요구권 언제까지 가능할까?

 

어떤 의사를 표명했을때 그것이 효력이 있을 수 있는 기간이 존재합니다. 민법에 특례를 규정해 놓고 있는 상가임대차법에서도 각 조문마다 행사할 수 있는 주장과 기한이 지정되어 있습니다. 우리가 잘 알고있는 주택임대차에서 월세를 얼마큼 안내면 쫓겨날 수도 있다고 막연히 알고 있는 것처럼 자신이 상가를 운영하고 있다면 필수적으로 알아야 하는 것이 바로 이 법입니다. 

 

제10조 임차인의 계약갱신요구권

건물주는 세입자가 임대차기간 만료 6개월부터 1개월 전까지 임대차를 지속하기를 원한다면

정당한 사유 없이는 거절할 수 없습니다.

 

 

 

언제까지 행사할 수 있나?

2018년 10월 16일 이후 갱신되거나 처음으로 계약된 임대차라면 최초계약된 시점부터 10년간 가능합니다. 예를들어서 환산보증금 이내 상가의 경우 2014년 1월에 5년 계약을 하고 2019년 1월이 되기 6~1개월 전 사이에 임대인과 세입자 모두 아무말 없이 계속 임대차를 이어나가서 2019년 1월이 지났다면 이분은 다음 만기인 2020년 1월에 임차인의 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 이유는 2018년 10월 16일 이후 갱신되었기 때문에 2024년까지 계약을 지속하는것을 정당히 요청할 수 있습니다. 

 

그런데 반대로 2015년 2월에 5년동안 임대차하기로 하고 약속된 시점인 2020년 2월이 되기 6개월에서 1개월 전에 건물소유주가 해지통보를 한다면 해당 세입자는 10년보호 대상이 아니기 때문에 건물을 퇴거해야 합니다. 왜냐하면 2018년 10월 16일 이후 최초 계약된것도 아니고 갱신된 적이 없기 때문입니다. 만약 이때 상가소유주가 재계약을 해주었다면 이분은 10년보호를 받을 수 있게 되지만 퇴거를 요청하였기 때문에 더이상 그곳에서 장사를 할 수 없게 되는 것입니다.

 

 

임차인 A씨는 2016년 5월부터 서울에서 스크린 골프장을 운영하였습니다. 투자를 아끼지 않았고 모든걸 쏟아부었습니다. 따라서 계약기간인 2년이 만료된 이후에도 지속적으로 임대를 이어나갔으나 2021년 1월에 상가건물소유주는 건물이 노후되어 재건축 예정이니 1년만 계약이 가능하다”라는 통보를 했습니다. 갑작스러운 요청을 받고 나서 자신의 상황을 보니 재계약이 불가하였기에 전문가의 도움을 받고자 본 사무소에 사건을 일임하였습니다.

 

전체적인 법률적 판단 결과 이미 계약갱신을 행사할 수 있는 기간이 5년을 초과하였기 때문에 상가 임대차법상 제10조의4에 근거해 가게의 유,무형 가치를 회수하기 위한 법적단계를 밟아나갔습니다. 임대인에게 이러한 금액을 돌려받기 위해 협조해 달라는 내용증명을 보내면서 신규세입자를 구하기 시작했습니다.

 

그러던 도중, A씨는 해당건물이 팔려서 임대인이 변경되었다는 소식을 접하게 되었습니다. 본 사무소는 새로운 건물주에게 또다시 내용증명을 보내서 상황설명과 가게의 가치액을 회수해야 하므로 협조해 달라고 하였습니다. 상가소유주는 재게약을 곤란하다는 뜻을 보였으나 이에 굽히지 않고 임차인의 권리와 강한 법률적압박을 하였습니다.

 

결국 모든 손해를 배상해 주어야 할 수도 있겠다고 느낀 건물주는 임차인의 계약갱신요구권에 동의하면서 골프연습장을 계속해서 운영할 수 있게 되었습니다.

 

 

2021년 3월 31일, 최종적으로 임차인의 계약갱신요구권 없었지만 다시금 체결하게 되면서 최초계약일부터 10년간 재계약을 요구할 수 있게 되었습니다.

 

협의하는 과정속에서 법적인 조력에 따라 맞춤별 대응을 하였기 때문에 지금의 결과를 얻게 되었습니다. 권리가 없는 임차인이더라도 어떻게 입증하느냐에 따라서 모든것이 달라지게 됩니다.

 

그러므로 임차인의 계약갱신요구권 없다면 지금까지 쌓아두었던 가치들을 받기 위한 절차를 마련해야 합니다. 상대가 의사를 번복할 수도 있기 때문에 어떤 과정이든 적기에 대처하는것이 필요합니다. 차후 분쟁을 대비하여 임대차의 당사자로서 해야할 도리를 다하여 손쓸수 있는 부분을 못하게 되는일이 없도록 주의가 필요합니다.