권리금이란 무엇이기에 분쟁이 생길까

 

권리금이란

임대차목적물인 상가에서 영업을 하는 자 혹은 하려는 자가 시설, 비품, 거래처, 신용, 상가건물의 위치에 다른 이점 등 유,무형의 재산적인 가치 양도 또는 이용대가로서 건물소유주, 세입자에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다. 

 

분쟁이 생기는 까닭은?

임대인의 본인이 소유하고 있는 건물을 원하는대로 사용, 수익하고 싶어합니다. 건물을 매매하고자 하거나 임대료를 올리고 싶어할 수도 있고 철거 후 리모델링을 계획할 수도 있습니다. 이 모든것이 협의하에 진행되면 좋겠지만 압장 차이가 존재하기 때문에 소송까지 가게 되는 경우가 적지 않습니다.

 

현재 상가임대차법의 개정으로 계약만기 6개월 전부터 종료시점까지 임대인이 불합리한 요구를 하여 권리금이란 금전을 회수하지 못한다면 손해배상을 청구권이 생기게 됩니다. 하지만 이를 주장하기 위해선 세입자의 의무를 해태해서는 안되고 상대의 권리를 침해하면 안됩니다.

 

 

 

적용받는 임대차는?

사업자등록의 대상이 되는 건물이어야 하고 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하면 상가임대차법의 보호를 받습니다. 크게 일정 기간동안 계약갱신요구권을 행사할 수 있고 가게의 가치액을 회수할 수 있는 기회가 보호됩니다. 또한 현재 감염병으로 인해 고통받고 있는 임차인을 위해서 임시특례가 신설되었습니다. 2020년 9월 29일부터 6개월동안 연체한 차임액은 건물소유주가 계약갱신을 거절할 수 있는 적법한 사유인 3기 차임액에 달하는 금액에 미납하는 총금액에 포함되지 않습니다. 미납된 금액은 전부 갚아야 하지만 이로 인해 해지를 당하지 않게 되었습니다. 

 

실제로 권리금이란 것에 대한 분쟁이 발생했던 사건을 보겠습니다. 

 

2016년 10월부터 임차인 K씨는 슈퍼마켓을 운영했습니다. 이후 4년이 지난 무렵 개인적인 사정으로 가게를 그만하기로 결정하였습니다. 당연히 지금까지 쌓아두었던 상가의 가치를 받기 위해 새로운 사람과 양도양수계약을 맺고 임대인에게 주선하였습니다. 그러자 기존보다 60% 이상 올려진 월세를 요구하는 등 비협조적인 태도를 보였습니다. 이에 법적조력을 받기로 했고 사건을 전부 맡기게 되었습니다.

 

 

 

 

임대인과 협의를 시작했으나 건물주측은 임대차계약서에 작성한 ‘권리금은 일체 주장하지 않는다.’는 특약을 내세워서 이와 관련된 것은 책임이 없다는 주장을 해왔습니다. 이에 본 사무소는 법률적인 근거를 들어서 반박했고 방해행위에 대한증거를 수집하며 만반이 준비를 했습니다.

 

하지만 건물소유주는 비상식적인 행동을 계속했고 이로 이내 신규세입자는 계약을 포기하며 아무런 금전을 회수할 수 없게 되었습니다. 이에 그동한 준비했던 전략과 증거들을 기반으로 상가임대차법상 건물주의 방해에 해당된다는 점을 입증하며 법적압박을 지속했습니다.

 

그러자 불리함을 느낀 상가소유주는 본인의 주장이 적법하지 않다는것을 인정하면서 신규계약에 협조하겠다는 의사를 밟히며 높은 임대료조건을 철회했습니다. 결국 2020년 9월 28일 K씨는 신규임차인으로부터 1억 4천만원을 회수하며 종료 할 수 있게 되었습니다.

 

 

 

 

상가임대차법에서 보호하고 있는 부분인 권리금이란 임대인이 현저히 고액의 월세와 보증금을 제시하는 경우 방해를 하고 있다고 규정해놓고 있습니다. 하지만 문구자체의 현저히가 얼마인지 구체적인 제시가 되어있지 않기에 이에대한 분쟁이 일어나고 더욱 복잡하게 전개되는 것입니다.

 

그렇기에 환산보증금을 초과하는 상가의 경우라도 감당할 수 없을 만큼의 인상조건을 요구받는다면 그 즉시 입증할 준비를 시작해야 부당한 부분을 인정받을 수 있습니다. 권리금이란 적은 금액이 아니기에 문제되는 초기부터 법률적근거를 통하여 적극적으로 주장해야 하며 기초적 실수 없이 진행하여 권리를 모두 보호받아야 합니다.