양도양수계약서 분쟁 별 해결책

 

 

임대차목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 혹은 하려는 자가 영업시설, 비품, 거래처, 신용, 가게의 위치에 따른 영업상 이점 등 유,무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 건물주, 세입자에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전이 있습니다. 이를 권리금이라고 부르는데 이전에는 이것이 통상적으로만 행해져서 이를 회수하지 못하더라도 배상을 받을 수 없었습니다. 피해를 받는 세입자들이 늘어나게 되면서 법으로 규정하여 구제받을 수 있도록 하였습니다.

 

그러기 위해서는 차후 증거로 사용될 수 있는 양도양수계약서 작성해 두는것이 좋습니다. 이렇게 남겨두어도 상가분쟁은 다양한 이유로 끊임없이 일어나고 있습니다. 이것과 관련하여 빈번하게 발생하는 쟁점은 어떤것이 있으며 문제를 잘 풀기 위해서 어떤 과정을 거쳐야 하는지 설명해 드리겠습니다. 

 

 

 

건물을 본인이 사용할 예정이니 퇴거해라 한다면

 

제10조의4에 따라 건물주는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시 까지 방해행위를 함으로써 권리금계약에 따라 세입자가 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 금전을 지급 받는것을 방해하면 안됩니다. 그런데 임대인이 이용하다면서 그에 상응하는 금액을 주고 건물을 인도받는다면 아무 문제가 없지만 아무것도 줄 수 없다고 하는것은 정당하지 않기에 손해배상청구소송을 통해 해결할 수 있습니다.

 

영업을 종료하고 새로운사람을 건물주에게 주선하였는데
현저히 고액의 임대료조건을 말한다면

이것도 법에서 말하는 임대인의 방해행위에 해당한다고 보고 있습니다. 지속적으로 적정 선을 맞춰달라고 하여도 이를 고려해 주지 않아 양도양수계약서 파기된다면 이를 입증하여 재판상 청구해 건물주로부터 당시 가게의 유,무형 가치에 상응하는 금전을 지급받을 수 있도록 해야합니다. 

 

 

 

양도양수계약서 파기되어도 권리주장을 할 수 없는 사유는

건물주에게 피해를 받아 대항할 수 있도록 민법에 특례로 보호해 주고 있는 만큼 임대차계약의 당사자로서 해야할 부분을 해태해서는 안됩니다. 세입자가 3기분에 해당하는 차임을 연체하였거나 거짓이나 부정한 방법으로 임차하였다면 또한 건물주의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대하였거나 중대한 과실로 파손한 경우 등이 있다면 건물주는 정당히 계약해지 및 갱신거절이 가능하고 점포의 가치액을 회수하는 기회를 보호해주지 않아도 됩니다.

 

서울에서 임차인 J씨는 기존의 세입자와 양도양수계약서 작성 후 1억 4천만원을 주고 임차하게 됩니다. 그로부터 8년 후 건물주가 변경되었다는 통지를 받게 되었습니다. 바뀐 건물주는 해당 건물을 철거하고 신축할 계획이 있으므로 2년만 더 장사하고 나가라는 요청을 했습니다. J씨 뿐만 아니라 다른 세입자들 모두 똑같이 통보하였다면서 이에 따르라는 압박을 가했습니다. 이렇게 가다간 꼼짝없이 건물주의 뜻대로 될것이라는 생각에 본 사무소에 도움을 구하였습니다.

 

 

 

 

먼저 만기에 맞춰서 영업가치에 대한 부분을 회수하기 위해 협조해달라는 내용증명을 발송했고 새로운 사람에 대한 정

보들을 넘겨주었습니다. 하지만 여기에 답변은 커녕 합의해 줄것처럼 행동하며 시간을 끌었습니다. 자칫 잘못했다가는 아무런 권리도 챙길 수 없었으나 끈질긴 협의 끝에 명도합의서를 작성합니다. 건물주는 합의금으로 1억 5천만원을 지급하며 소송 없이 사건을 해결할 수 있게 되었습니다.

 

상대와 협의점이 보이지 않아 불리해지는 상황이 올것 같다면 상가임대차법을 통해 구제받을 수 있는 부분이 있는지 찾아봐야 합니다. 막상 시간만 지체하는것은 좋은 결정이 아니며 재판부의 도움을 받아서 정당히 피해를 보상받을 수 있습니다. 양도양수계약서 쓸때부터 퇴거 시 신규임차인을 구할 때까지 모든 곳에서 발생할 수 있는 문제를 미리 예방하고 자문을 통해 해결의 실마리를 얻기를 바랍니다.