묵시적 갱신후 임대인의 계약 해지 대처 방법

 

임대차 기간, 특약사항, 소재지, 투자금, 시설비 등 모든것이 다릅니다. 그렇기에 각각의 상황에 맞추어 계획을 수립해야 합니다.

 

묵시적 갱신후 임대인의 계약 해지 받았다면

 

임차인은 계약갱신을 요구할 수 있는 권리를 가지게 됩니다. 그러기 위해서는 임대차종료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 재계약을 요청해야 하는데 만약 이때 건물주와 세입자 모두 조건변경의 통지 혹은 해지에 대해서 아무말이 없다면 묵시적연장되었다고 봅니다. 다시말해서 계약서를 쓴 후 시간이 많이 지났는데도 영업을 하고 있는 경우를 말합니다.

 

환산보증금을 초과하는 경우 민법의 적용을 받아서 자동연장되는 경우 기한이 없이 늘어난다고 보아 만기일을 파악하기 힘듭니다. 이때 묵시적 갱신후 임대인의 계약 해지 내용증명이나 요구 시 건물주가 통보하면 6개월 후, 임차인이 통보하면 1개월 후 해지됩니다.

 

 

 

 

이내 상가건물이라면 암묵적으로 이어져 온 경우 만기일자가 계약만료일부터 1년 후로 보게 됩니다. 따라서 건물주는 아무때나 해지통보를 할 수 없으며 계약기간종료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 묵시적 갱신후 임대인의 계약 해지 해야 합니다. 단 세입자가 고지 시 3개월 후 효력이 발생합니다. 이처럼 시점과 그 기간이 굉장히 중요하기 때문에 적기를 놓쳐서 상대의 요구대로 흘러가는 결과를 얻지 않길 바랍니다.

 

그런데 건물을 인도해주기로 마음먹었는데 건물주가 방해를 하여 신규임차인과의 양도계약이 파기된다면 손해배상을 청구하여 피해부분을 받아야 합니다. 그러나 묵시적 갱신후 임대인의 계약 해지 및 이와 관련된 문제에 대한 소송에서 승소하기 위해서는 경제적피해를 객관적인 증거들로 입증해야 하며 상대의 권리를 침해하지 않아야 성공적인 결과를 얻을 수 있을 것입니다.

 

 

 

 

전남에서 약국을 운영한 임차인 J씨는 성실히 영업을 하던 도중 건물주가 변경되게 됩니다. 이후 임대인 3명과 계약서를 다시 쓰게 되었고 만기 3개월을 앞두고 계약이 해지되며 원상복구 후 퇴거하라고 통보받았습니다. 또한 임대인 가족이 사용할 예정이라는 소문을 듣게 되었습니다.

 

결국 법적으로 보호받을 수 있는 부분이 어떤것인지 판단받고자 본 사무소를 찾았습니다. 10년이 지나도록 영업을 했기에 지금까지 쌓아두었던 유,무형의 가치를 회수하기 위한 단계를 밟기 시작했습니다. 먼저 신규임차인을 구하여 양도양수계약을 체결하는 과정에서 법적으로 문제가 생기지 않도록 조력했고 유효한 증거를 확보하기 시작했습니다.

 

 

 

 

임대인에게 내용증명을 보내어 압박했고 법적 싸움에서 유리한 위치를 선점하기 위해서 전략을 수립하였습니다. 결국 2021년 7월 14일, 계약갱신요구권이 없었음에도 합리적인 조건으로 2년간 더 임대차를 이어나갈 수 있게 되었습니다.

 

사건에서 세입자는 이를 주장하는것이 최선이었습니다. 하지만 여기에 맞는 대처를 통해 가장 원했던 결과를 맞이할 수 있었습니다. 임대인과 의견 차이를 좁히는 것이 쉽지 않기때문에 권리가 있다면 적극적으로 행동하는 것이 중요합니다.특히나 묵시적 갱신후 임대인의 계약 해지라면 시기별 맞춤 대응이 필요합니다.