상가임대차계약서 다시 확인해야 하는 부분

 

당사자 사이에서 상가를 빌려주고 수익을 얻겠다는 쪽과 일정 금액을 내고 공간을 빌려 영업을 하고자 한다는 의사가 합치되어 계약을 체결하게 됩니다. 문서화하는 이유는 갑자기 고지하지 않았던 내용을 요구한다든지의 분쟁을 막기 위함도 있고 기간과 특약사항 등 서로 약정한 부분을 기입해 놓고 효력을 발생시키기 위함도 있습니다. 

 

특히나 상가임대차계약서 중에서도 특약사항에 관련한 부분을 제대로 인지하지 못하고 있다면 차후 문제가 발생할 수도 있습니다. '재계약 계획으로 해지통보 시 권리금 상당의 일체 금원을 주장하지 않고 퇴거한다'라는 등의 문구가 있을 수도 있고 '월세인상 시 그에 따른다'라는 등의 내용이 적혀져 있을 수도 있습니다. 하지만 상가보호법은 강행규정이기에 세입자에게 불리한 부분은 효력이 없으며 일정 부분은 임의대로 변경할 수도 없습니다. 그렇기에 세입자의 귀책사유가 없다는데도 불구하고 상가임대차계약서에 그렇게 쓰여있으니 빈손으로 나가라는것은 정당하지 않을 가능성이 많기에 위축되기 보다는 전문가의 정확한 판단을 받아서 투자했던 부분을 회수하여야 합니다.

 

 

 

기간도 중요하다

처음엔 얼마만큼 영업이 되겠지 예상하여 긴 기간을 약정하는 경우가 있습니다. 그런데 막상 장사가 잘 되지 않아 월세를 감당하기 힘들수도 있고 중도해지해야 할 이유가 생길수도 있습니다. 그렇기에 섣부르게 하는것 보다 심사숙고하여 결정하기를 바랍니다.

 

울산에서 2017년부터 음식점 운영을 한 임차인 I씨가 있었습니다. 그는 그 전 세입자가 2016년 4월부터 5년의 기간동안 임차한 것을 그대로 이어받는 승계계약서를 작성했습니다. I씨와 계약시에 기존의 임차인에게 시설비 8,000만원을 지급하였고 투자액이 많은 만큼 오랜 시간을 영업하기 위한 계획을 세우고 성실히 이어나갔습니다.

 

그런데 장사한지 4년이 되기도 전에 부동산 중개인으로부터 재계약은 없을것이라는 전화를 받게 되었습니다. 이후 건물주가 직접 찾아와서 갱신 조건으로 고액의 월세를 요구하였습니다. 감당하기 힘든 금액에 어떻게 대처할지 앞이 깜깜한 와주에 상가소유주는 진실을 말하였습니다. 

 

 

"건물을 공실조건으로 매매할 예정이라서 만기시 까지 건물을 인도해 주어야 매매가 이루어질것 같다"라는 것이었습니다. 이에 어떤 권리를 가지고 있는지 파악조차 할 수 없었던 세입자는 본 사무소에 도움을 구했습니다. 상가임대차계약서 및 전체 정황을 법적인 시각으로 살펴본 후 그것에 맞는 전략을 수립했고 상가임대차법을 내세워 임차인의 권리를 주장했습니다. 

 

해당 세입자는 당시 계약갱신요구권이 없었기에 지금까지 쌓아두었던 가게 유, 무형의 가치에 대한 부분을 회수하기 위해 단계를 밟았으며 상대가 불합리한 요구를 하고 있으매 대한 유효한 증거들을 모아나갔습니다. 이런 도중에 건물주가 변경되었고 그 시기쯤 해당 지역에 케이블카가 들어서면서 관광명소가 될 예정이라는 정보를 듣게 됩니다.

 

이렇게 되면 영업을 지속하는것이 임차인에게 유리한 상황이 되었습니다. 그에 맞춰 계획을 변경하여 새로운 임대인을 설득하여 결국 다시 상가임대차계약서 체결함으로써 최초 계약시점부터 10년간 갱신가능하도록 보호되는 임대차가 되었습니다.

 

 

 

 

제10조 

건물소유주는 임차인이 임대차기간 만료 6개월에서 1개월 전 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 이것도 일정 기간동안만 가능한데 2018년 10월 16일 이후 최초로 상가임대차계약서 체결하였거나 갱신된경우 처음임대차로부터 10년간 행사할 수 있습니다.

 

하지만 위의 사례에서는 5년 보호받아 정당한 재계약 주장은 힘든 상황이었습니다. 거기에 맞는 방향을 세웠고 중간에 상가건물이 팔리면서 외부적 요인이 달라짐에 따라서 전략을 달리함이 가장 큰 포인트가 되었습니다. 이와 동시에 상대의 권리를 침해하지 않는 노력이 필수적이기에 전문가의 도움을 받아 승기를 잡을 수 있는 방안을 마련하기를 바랍니다.