묵시적갱신 기간 강조하는 이유

 

 

 

임대차에서 임대료, 상가위치, 명의자, 업종, 기한 등 건물소유주와 합의하여 기재하고 서명 날인 합니다. 당시 장사가 잘 될 기대감에 보증금과 월세가 높아도 감안하고 계약서를 작성하는 경우가 있는데 차후 이를 감당치 못하여 3기 연체로 인한 퇴거통보를 받을 수 있고 신규세입자를 구하여 넘길때 문제의 소지가 될 수 있습니다. 또한 특약사항 있는 부분은 신의칙에 의해 서로 지켜야 합니다. 단 강행규정 상 이법에 위법하여 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다. 따라서 한번 계약체결을 할때 모든 부분을 고려하여 완료하여야 합니다. 

 

 

제10조

2018년 10월 16일 이후 최초로 임대차하였거나 갱신된 상가점포의 경우 건물주는 임차인이 약정된만기 6개월에서 1개월 전 사이에 재계약을 요구한 경우 최초 계약시점부터 10년간 정당한 이유 없이 이를 거절하지 못합니다.

 

따라서 장사를 이어가고 싶다면 임대차종료 6개월에서 1개월 전 사이에 당사자 일방은 이때 요청해야 하며 조건변경을 원할 시 이 기간내에 해야 합니다. 반대로 해지를 원하는 경우에도 동일한데 만약 그렇지 않다면 묵시적갱신 기간 안에 들어가게 됩니다.

 

 

 

 

묵시적갱신 기간 왜 중요할까

 

 

2018년 10월 16일 이후 최초로 계약되거나 갱신되지 않는다면 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 시기는 최초계약부터 5년입니다. 그런데 환산보증금 이내 상가의 경우 5년을 다 채우고 나서도 건물주나 임차인 아무통보 없이 이어져 갔다면 갱신되었다고 보아 10년보호 대상이 됩니다.

 

반대로 환산보증금 초과의 경우 묵시적갱신 기간에해당될때 건물주가 해지통보하면 3개월 후 효력발생되어 보증금을 반환받고 건물을 인도해 주어야 합니다. 따라서 가게의 유무형 가치를 회수하기 위한 준비도 빠듯할 수 밖에 없기 때문에 미리 주의하는것이 좋습니다.

 

 

이 모든것은 의무를 이행해야 내세울 수 있는데

임차인은 건물의 전부 또는 일부를 중대한 과실로 파손하면 안되며 임대인 동의 없이 전대하면 안됩니다. 또한 3개월치의 월차임에 달하도록 미납한 사실이 있으면 안되는 등 궁극적으로 상대의 권리를 침해한다면 손실에 대한 배상을 청구할 수 없습니다.

 

 

 

 

10년동안 공유오피스 운영한 임차인Y씨

 

 

한자리에서 묵묵히 본인의 가게에 최선을 다하고 있었지만 생계를 더 이어나가고 싶어 종료일자 3개월 전 재계약을 요청했습니다. 건물주의 답변은 자신이 사용하고 싶다며 퇴거해주기를 원했습니다. 오랫동안 장사를 하여 더이상 임대차를 이어나갈 수 없었던 Y는 지금까지 쌓아두었던 유,무형의 가치를 회수하기 위하여 이를 고지하고 새로운 계약 조건을 알려달라며 협조요청을 하였습니다.

 

상가소유주는 임대료를 지금보다 훨씬 높게 측정한 금액을 제시하였습니다. 이로 인해 신규세입자가 되려는 자를 구하지 못했고 받기로 계획했던 금전을 전부 받지 못하게 되었습니다. 결국 본 사무소 도움 하에 구제방법을 찾고 전략을 수립한 뒤 대응하기 시작했습니다.

 

법적 싸움으로 번지자 자신이 피해를 전부 배상해 주어야 한다고 생각한 임대인은 먼저 합의의 손길을 내밀었습니다. 최종적으로 세입자는 갱신요구권이 없음에도 불구하고 5년을 더 장사하며 영업적 이익을 취득할 수 있게 되었습니다.

 

 

 

 

위 사건처럼 묵시적갱신 기간 여부와 상관 없이 이미 10년을 넘긴 점포라면 먼저 자신이 정당히 주장할 수 있는 부분을 먼저 내세우는것이 좋습니다. 상대와 뜻이 맞는다면 협의끝에 일정 기간 영업권이 보장될 수 있거나 시설비에 상응하는 부분을 아무 피해없이 돌려받을 수 있게 될 것입니다.

 

그러므로 보증금 반환에 관한 내용이나 임대료 문제 등 묵시적갱신 기간 대한 것이 아니더라도 상가와 관련된 문제가 생겼을때 전문가의 도움을 받아 명쾌한 답을 받기를 바랍니다.