상가임대차보호법 계약갱신요구권 효력 발생 요건은

 

 

다양한 법률관계가 효력을 발생하려면 일정 요건을 충족해야 하는 경우도 있고 제한이 걸려 있는 경우도 있습니다. 따라서 임대차라면 가장 먼저 적용대상인지 확인을 해야 하는데 사업자등록 대상이 되고 목적몰의 주된 부분을 영업용으로 사용해야 법의 보호를 받을 수 있습니다. 단 상가임대차보호법 계약갱신요구권 행사하려면 의무를 해태해서는 안됩니다. 대표적으로 거짓이나 부정한 방법으로 임차하거나 월세를 3기분에 해당하는 금액에 이르도록 연체한 사실이 존재하거나 건물주의 동의 없이 상가의 전부 또는 일부를 전대하면 안됩니다. 

 

얼마기간동안 효력 발생하나

 

10년 보호되는 임대차와 상가임대차보호법 계약갱신요구권 5년 가능한 경우로 나뉘게 됩니다.  2018년 10월 16일 이후 최초로 계약되거나 갱신된 임대차라면 10년 가능합니다. 그런데 건물주가 중간에 변경되었으니 바뀐 임대인과 작성한 계약을 시점으로 그때부터 계산하는 임차인이 있는데 이는 정확한 계산법이 아닙니다. 

 

변경된 상가소유주는 그 전 임대인의 권리를 그대로 승계받기에 해당 상가에서 영업을 했을때 처음 계약했을 시점을 최초로 보고 10년을 산입해야 합니다.

 

 

 

 

재계약 하기 위해 요청해야 하는 기간이 있다

임대차만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 해야합니다. 환산보증금 이하 상가경우 이 기간을 지나버리면 임차인은 장사를 종료하고 싶어도 1년간 자동으로 연장되어 1년동안 월차임을 지급해야 하는 의무를 부담하게 됩니다. 또한 건물주가 적법하지 않은 이유로 해지통보를 하였을때 임차인은 위 기간에 상가임대차보호법 계약갱신요구권 입장을 밝혔으며 노력했다는 사실을 증명하여야 차후 분쟁에서 유리한 결과를 얻을 수 있습니다. 

 

 

묵시적으로 연장되었다면? 

임대기간 만료 6~1개월 전 사이에 임대인과 임차인 모두 조건변경이나 해지통보 었다면 자동으로 갱신되었다고 봅니다. 하지만 환산보증금 초과하는 상가가 이렇게 이어져 갔을때 상가소유주가 해지통보 하면 6개월 후 퇴거해야 합니다. 그러므로 종료일자를 잘 파악하여 계약서를 작성하여 확정적인 기간확보를 하는것이 좋습니다.

 

 

 

 

서울에서 음식점을 운영하던 J씨는 건물주의 일방적인 해지통보를 받게 되었습니다.

 

재개발을 사유로 나가라는 것이었는데 이에 따라줄 수 업다고 하자 건물인도의 소를 제기해왔습니다. 급한 마음에 임대차계약서를 확인해 보니 '재개발이 진행될 시 상가 명도한다'는 특약사항이 기재되어 있었습니다. 이에 상가분쟁을 전문으로 하는 사무소에 도움을 구했고 전문적인 검토와 자문을 받기 시작했습니다.

 

소송에 방어하는 전략에 따라 먼저 대응하였고 부족함 없는 준비 끝에 2021년 7월 22일 서울중앙지방법원은 임차인의 승소를 판결하였습니다. 여기서 그치지 않았고 시설비에 상응하는 부분을 전부 회수할 수 있도록 조치를 취함에 따라 건물소유주는 먼저 합의 의사를 밝혀왔습니다. 결국 상가임대차보호법 계약갱신요구권 행사 하지 않았어도 1년 연장 성공하였고 보증금 4천만원 돌려받으며 종결되었습니다. 

 

 

 

 

사실 해당 임차인은 그곳에서 장사를 한지 오래되어 10년이 넘었었습니다. 따라서 상가임대차보호법 계약갱신요구권 없었지만 적극적으로 본인의 상황을 어필하고 손해를 입지 않기 위해 노력한 결과 영업을 지속할 수 있게 되었습니다. 그러므로 행사할 수 있는 부분이 어떤것이 있는지 정확히 판단 받고 적극적으로 대응하여 좋은 결과를 얻기를 바랍니다.