환산보증금 계산 안 하면 손해 본다?

 

 

 

민법에서 보호되는 부분과 상가임대차법 특별법에서 규정하고 인정하고 있는것은 다릅니다. 우선적용 받는것은 상임법인데 모든 세입자가 받는것이 아니라 사업자등록이 되어있는 곳이며 주된 부분을 영업용으로 사용하고 있는 경우에 한해서만 작용합니다. 여기서도 또 갈리게 되는데 건물주에게 임차하는 대가로서 지급하는 금전 부담 능력이 있는지에 따라서 적용범위가 달라지게 됩니다.  

 

환산보증금 계산 하는법 

 

보증금 + (월세 X 100) = 총액  

 

월차임에 100을 먼저 곱하고 그 다음 보증금을 더하면 되는데 이렇게 계산식으로 나온 부분을 시행일자와 지역으로 나눈 기준에 따라 초과여부를 가르게 됩니다.

 

 

 

적용 예외인 부분 

1. 보통 연 5% 내에서만 증액을 할 수 있으며 1년에 한번만 가능하나 이 경우 임대료를 인상할 때 제한선이 없습니다.

2. 묵시적 갱신된 경우 자동으로 만기일자가 정해지지 않습니다.

 

환산보증금 계산 시 기준 이하라면 갱신요구를 할 수 있는 만기 6~1개월 전 사이에 서로 조건변경 없이 이어져 왔다면 종료일자부터 1년 이후로 자동만기가 정해집니다. 하지만 여기에 해당되지 않아 이경우 계약이 쪽 이어지는것으로 보고 있습니다. 실제 사례를 보면서 왜 중요한지 살펴보겠습니다. 

 

 

임차인 A씨 영업지속 성공!

서울에서 스크린골프장을 운영한 A는 시설 등을 직접 하며 비용 및 시간을 들여 본인의 사업을 늘려나가고 있었습니다. 2년의 약정된 기간이 만료한 후에도 영업을 성실히 하였으나 2021년, 상가소유주로부터 갑작스러운 통보를 받게 되었습니다.  목적물이 노후되었으니 1년만 재계약하는것이 가능하다는 입장이었습니다. 심지어 환산보증금 계산 시 민법의 적용을 받는 곳이었기에 연장하는것은 물론이거니와 빈손으로 내쫓기게 생겼기에 본 사무소를 찾아와서 도움을 구했습니다. 검토 후 현재 형성되어 있는 가게의 유,무형 가치를 회수하기 위한 단계를 밟아나갔습니다.

 

조치를 취하던 중 상가소유주가 변경되었고 새로운 임대인에게 협조요청을 다시 하고 전략을 재수립 하였습니다. 이에 따라 손해배상의 책임을 느낀 임대인측은 다시계약을 이어나가는 것에 동의했고 이러한 결과로 인해 영업을 지속할 수 있고 이익을 취득해 다갈 수 있었습니다.

 

 

 

 

심지어 해당 세입자는 갱신요구권이 없는 곳이었지만 이번 사건해결을 통하여 법이 정한 10년 보호되는 임대차로 바뀔 수 있게 되었습니다. 까다로웠던 이유는 환산보증금 계산 시 넘는 점포였기에 특별한 전략을 세워야 했고 각 입장을 밝히는데 있어서도 그 시점과 내용이 중요했습니다. 결국 적극적인 노력으로 가장 원헀던 기간을 보장받을 수 있었고 생계를 유지해 나갈 수 있게 되었습니다.

 

사실 법으로 보호받고 있지만 실제적으로 상대측에게 대응하여 좋은 결과를 얻기란 쉬운 일이 아닙니다. 이미 입장차이가 발생되어 있으며 건물주가 다른 압박을 가해올 시 버티기 힘든 경우가 많기 때문입니다. 따라서 무작정 대처하기 보다는 어떻게 대응해야 하는지, 혹은 자신에게 어떠한 권리가 있는지를 보고 난 후 계획을 세워 이행하는것이 가장 빠르고 최적을 선택을 하는 길일 것입니다.

 

 

 

환산보증금 계산 꼭 해야하는 이유

묵시적 갱신 되었을때 상가소유주가 해지통보 시 6개월 후 퇴거해야 합니다. 월세 인상을 요구할까봐 다시 재계약서를 작성하지 않고 이어져 가는 세입자들이 있는데 적정 선을 넘어버린 경우에는 만기가 정해져 있지 않기 떄문에 가게의 시설비에 해당하는 부분을 회수하는것도 까다로울 수 있습니다. 그러므로 예상치 못한 요청을 받고 당황하기 보다는 미리 만기가 되기 전에 안전하게 다시 계약서를 작성하는 것도 한 방법이 될 수 있습니다.

 

하지만 권리금회수기회는 모두 주장 가능합니다. 건물주는 임대차종료 6개월 전부터 만기까지 방해행위를 함으로서 양도양수계약에 따라 임차인이 주선한 신규세입자가 되려고 하는 자로부터 이를 지급받는것을 방해하면 안됩니다. 여기서 기억해야 할것은 상대의 일방적인 요구로 인해 차질이 생긴다면 법으로 구제받을 수 있는 기한이 존재한다는 것입니다. 따라서 당사자 일방으로서 지켜야 할것을 철저히 하고 적법하지 않은 분쟁이 발생한다면 골든타임을 놓치지 않고 피해배상받을 수 있도록 적극적인 행동을 취하시는것을 추천드립니다.