권리금 보호법, 임차인의 권리!

권리금 보호법, 임차인의 권리

 

소상공인들이 마음놓고 장사할 수 있는 환경을 만들기위해 상가임대차보호법 권리금조항이 신설되었습니다. 이전까지는 관례적으로 권리금이 존재했으나 법으로는 보호받지 못해서 만약 임대인이 임차인을 내쫓고 본인이 권리금을 약탈하더라도 임차인은 이에 대해 법적으로 대응할 수 없었습니다.

 

2015년 5월, 상가임대차보호법의 개정을 통해 "권리금 회수기회 보호"규정이 신설되었습니다. 관례상 존재하던 '권리금'을 법제화해서 임차인의 손해배상 청구권을 인정하고 있습니다.

 

 

 

 

우선 권리금이란, 상가건물의 유형적가치(영업시설, 비품, 인테리어 등) 및 무형적가치(신용, 영업상의 노하우, 단골 손님 등)를 말하며, 임차인은 신규임차인이 되려는 자와 권리금을 지급하기로 약정하는 "권리금 계약"을 체결해 보장받을 수 있습니다.

 

임대인은 임차인이 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안되지만, 만약 법에서 정하는 사유에 해당할 경우 회수기회를 보호하지 않아도 임차인에게 손해를 배상할 의무가 생기지 않습니다.

 

상가임대차법 제10조의4 (권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간 만료 6개월 전부터 종료 시까지 다음 각 호에 해당하는 행위를 함으로써(권리금 회수 방해행위) 권리금계약에 따라 임차인이 신규임차인에게 금액을 지급받는 것을 방해해서는 안 된다. 다만 제10조제1항(계약갱신요구 거절 사유)에 해당하는 경우에는 그러지 않는다.

 

임대인의 권리금 회수방해가 인정되는 사유 (손해배상 O)
1. 임차인이 주선한 신규임차인에게 직접 권리금을 받는 행위

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

3. 신규임차인에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 **

4. 그 밖에 정당한 사유 없이 신규임차인과의 임대차계약을 거절하는 행위

 

 

임대인이 권리금회수를 보호하지 않아도 되는 정당한 사유 (손해배상 X)

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 보증금 또는 월세를 지급할 자력이 없을 때

2. 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서 의무를 위반할 우려가 있을 때

3. 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않은 경우

4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금계약을 체결해 돈을 지급한 경우

+

1. 임차인이 3기 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 때

3. 서로 합의해 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 한 경우

4. 임대인의 동의없이 임차인이 무단 전대한 경우

5. 임차인이 건물을 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 건물의 전부 또는 일부가 멸실된 경우

7. 임대인이 건물을 재건축 또는 철거하는 경우

 가. 임대차계약 체결 당시 임차인에게 구체적으로(공사시기 및 철거 계획 등) 고지하고 그 계획을 따르는 경우

 나. 건물 안전사고의 우려가 있는 경우 (안전진단 등급)

 다. 기타 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 때

 

 

 

 

 

건물주가 임차인이 권리금을 지급받을 기회를 방해해 임차인에게 손해가 생겼다면,

임차인은 건물주를 상대로 '손해배상 청구소송'을 할 수 있고

이 권리는 임대차가 종료한 날로부터 3년 이내에 행사해야 합니다.

 

손해배상 청구 금액은 권리금계약 상의 금액과

임대차 종료 당시의 권리금(감정평가상 금액) 중 낮은 금액으로 정해집니다.

 

권리금 회수기회 보호는 환산보증금 초과 여부와 관계 없이 보호받습니다.

상가임대차보호법은 임차인의 권리를 보호하는 최소한의 근거만을 제공할 뿐입니다.

분쟁이 발생했다면, 손해를 본 부분을 적극적으로 주장해야 보호받을 수 있습니다.

 

- 법무법인 명경 서울 -