상가임대차보호법 환산보증금에 따른 계약갱신의 차이점은?

환산보증금이란?

상가임대차보호법에서 보증금과 월세 환산액을 말합니다.

 

 

계산방법 환산보증금=보증금+(월세X100)

 

 

대통령령 기준 현행: 서울특별시 6억 1천만원, 과밀억제권역·부산 5억, 광역시 3억 9천만원, 그 밖의 지역 2억 7천만원

 

이렇게 대통령령으로 지정한 보증금액 기준에 따라 임차인의 보호 범위를 구분하고 있습니다.

환산보증금 적용범위가 중요한 이유는 상가법의 전부 보호를 받는지, 일부 보호를 받는지 결정되기 때문입니다.

 

보증금액을 초과하는 상가라 하더라도 임차인의 계약갱신요구권은 동일하게 보장됩니다.

(전체 임대기간이 10년을 초과하지 않았을 경우)

 

 

 

환산보증금 초과시 달라지는 점은?

1.     상가임대차보호법 상 ‘묵시적 갱신’이 이뤄지지 않습니다.

임차인이 계약 만료 6~1개월 전 갱신 의사를 비추지 않으면

임대차기간 만료 후, 임대인은 상당한 기간이 지나지 않았을 경우 계약 해지를 요구할 수 있습니다. 그렇기 때문에 재계약을 하고 싶으시다면 반드시 기한 내에 요구를 하셔야 합니다.

 

2.     재계약시 상가임대료 인상의 상한선이 정해져 있지 않습니다.

환산보증금 내 상가는 증액 시 대통령령으로 정한 기준인 5%를 초과할 수 없지만, 금액 초과 상가는 기준이 없습니다.

 

민법 제 628조(차임증감청구권) 임대물에 대한 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 않을 때 임대인은 차임의 증감을 청구할 수 있다.

 

 

하지만 보증금 초과 상가라 하더라도 무제한 증액이 가능하다라는 것을 뜻하진 않습니다.

 

 

여기서 ‘차임이 상당하지 않을 때’의 부분이 모호하기 때문에 임대인으로부터 과도한 증액 요구를 받으셨을 경우 전문가의 상담을 받아보시는 것이 좋습니다.

증액은 임대인 측의 의견으로만 이뤄질 수 없으며, 합의가 되지 않았다고 해서 계약 해지로 이뤄지는 것은 아니기 때문입니다.

주변 시세와 조세 등 상황 판단에 따라 임대인의 무리한 증액 통보라는 것이 명확해진다면 법의 도움을 받을 수 있습니다.

 

더불어 지난 1월 정부는 환산보증금 개정안을 발표했습니다. 환산보증금 기준을 높여 상가법의 보호를 받을 수 있도록 한 것인데요.

이에 따라 더욱 많은 임차인들이 상가법의 보호를 받을 수 있을 것으로 보입니다.

개정안: 서울특별시 9억원, 과밀억제권역∙부산지역 6억 9천만원, 광역시 5억 4천만원, 그 밖의 지역 3억 7천만원