상가임대차보호법 적용범위 처음부터

상가변호사 닷컴 / 법무법인 명경 서울

 

 

어디서도 완벽하게 볼 수 없었던

상가임대차보호법 적용범위 관련 규정들에 대해서

총정리를 해보는 시간을 갖겠습니다.

 

우선 2018년 10월 16일 크게 법 개정이 이루어졌습니다.

이전에는 임차인의 계약갱신요구권을 단 5년 간 보장했다면,

앞으로 새롭게 체결하는 계약 또는 갱신되는 계약에 대해서

10년 보호가 가능하고, 권리금회수기회 또한 개정 전에는

만료 3개월 전부터 보호가 되어 준비기간이 매우 촉박했다면

이제는 만료 6개월 전부터 보호가 되어 임대인의 방해행위의

증거를 여유롭게 모을 수 있게 되었습니다.

 

 

 

 

또한 2019년 4월 2일을 기준으로 환산보증금의 폭이

크게 늘어났습니다. 2018년 1월을 기준으로 서울은 6억 1천이었는데

현재는 9억으로, 과밀억제권역 및 부산은 5억원 이하에서 6억 9천 이하로,

광역시 등은 3억 9천에서 5억 4천으로, 기타 지역은 2억 7천에서

3억 7천 이하로 기준점이 올라가면서 주요상권의 95% 임차인을

보호할 수 있는 방향으로 바뀌었습니다. 또한 현재 국회에서는

아예 환산보증금이라는 기준을 폐지하자는 움직임도 있습니다.

 

 

 

 

상가임대차보호법의 적용범위를 살펴보기 위해서는

이 환산보증금과 계약갱신요구권에 대해서 말을 하지 않을 수 없기 때문에

초반부에 개정이 어떻게 이루어졌는지 장황하게 설명했습니다.

 

우선 많은 분들이 약간의 오해를 하시는 부분이 있는데

환산보증금액이 초과하는 임대차계약이라면 상가임대차법의 적용을

아예 못 받는다고 생각을 하시곤 합니다.

 

아닙니다! 단순히 몇 가지 규정의 적용을 못 받을 뿐

상임법의 적용은 받습니다. 법 제2조에는 사업자 등록의

대상이 되는 건물의 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로

사용하는 경우를 포함한 임대차에 대해 적용을 하고,

환산보증금을 초과할 경우 적용하지 않는다고 되어있으나

다음 규정에서 단, 대항력, 계약갱신요구권, 10년보호, 갱신되는

계약은 동일조건으로 연장(차임증감 가능), 권리금규정까지는

적용을 한다고 되어있습니다.

 

 

 

 

그러나 제11조가 적용이 되지 않으면서 상가 임대료 인상률

5%(현재 대통령령으로 정하는 기준)는 예외대상이 되어

갱신요구권에 따라 계약을 연장하더라도 제10조의2에 따라

기타 사정을 고려해서 월세와 보증금의 증감을 청구할 수 있습니다.

 

그럼 이렇게 주장하는 분들이 계시는데,

건물주 측에서 임대료를 2배 3배 올려달라고 하고

갱신요구권이 있는 임차인이 과도한 인상은 어렵다고 말하며

재계약을 요청 하더라도 이를 무시하고 임대료 협상이

되지 않았으니 재계약도 없다며 해지통보를 하고 명도소송을

제기하는 경우가 있습니다. 본 사무소에서 사건을 진행한

한 의뢰인도 이런 상황에 처해있었는데요,

 

 

 

 

하급심 판례에서는 우선 임차인이 갱신청구를 한 이상

계약을 동일조건으로 늘어나는 것이며 임대료 인상은 법에 따라

청구할 수 있다고 판시했습니다. 결국 소송 판결 이후 조정과정에 따라

적정 임대료 수준으로 세를 올리고 갱신요구권을 인정받아

안정적으로 임차환경을 누릴 수 있게 되었습니다.

 

임대료에 대해서 이야기가 나온 김에 더 하자면

일단 계약갱신요구가 가능하면서 환산보증금 내 상가라면

임대료 상한선 5% 적용을 받습니다.

갱신요구권이 있으면서 지역의 환산보증금액을 초과한다면

5% 제한선은 없으나 재계약은 보장이 됩니다.

 

 

 

 

그러나 법적으로 재계약이 더 보장되지 않는 상가라면

건물주가 제한없이 임대료를 올려달라고 청구할 수 있습니다.

만약 이에 동의하지 않으면 권리금을 회수하면서

영업을 정리하고 나와야 되는데, 문제는 이 높은 금액의 월세로

새로운 임차인을 찾아야 하기 때문에 신규임차인을 구하기가 쉽지 않고

 

만약 '현저히 고액의' 임대료 조건으로 인해서 신규임차인이 해당 임대차를

포기할 수밖에 없게 만들게 된다면 이는 건물주의 방해행위로써

임차인은 권리금손해를 건물주에게 청구할 수 있습니다.

 

 

 

 

여기서 권리금이란 어떤 것을 말할까요?

임차인이 재계약을 법적으로 요구할 수 없는 상황에서

혹은 임대차를 더이상 연장하고 싶지 않고 영업을 정리하고 싶을 때

계약 만료 6개월 전부터 임대차종료 시까지 후임자에게

영업적 가치를 넘겨주면서 받는 어떤 금전적인 대가를 말합니다.

 

만약 이 시기 사이에 건물주의 방해행위로 인해서

임차인이 권리금을 회수하지 못 한다면 종료 3년 이내에

건물주를 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다.

 

 

 

 

현재는 대법원 판례들로 임차인의 권리금회수기회를 보호해야 한다는

내용이 연달아 나오면서 보호를 받을 수 있는 기회가 탄탄하게

보장되는 것처럼 보이나 사실 쉽지가 않습니다. 법원에 내가 입은 손해를

증거를 통해 입증하는 방법은 어렵기 때문입니다. 여기서 제대로 입증을

못 한다면 당연히 손해액이 줄어들거나 아니면 아예 한 푼도 인정받지

못 할 가능성도 있습니다. 그렇기 때문에 분쟁이 발생한 초기 상황부터

상가임대차보호법을 면밀히 분석하고 적용해야 합니다.

 

분쟁이 많은 부분들을 간략하게 살펴봤습니다.

보다 자세한 내용은 아래 링크에서 확인 가능합니다.

 

 

https://blog.naver.com/myungkyungseoul/221661343403

 

 

임대차 분쟁이 발생했다면 우선 나에게 적용이 되는 권리규정들이 어떤 것이

있는지 파악하고 그 권리 가운데 어떤 카드를 쓸지 고민하고 행사해야합니다.

 

제대로 대응하지 못 하면 손해를 입증할 수 없고

이는 곧 경제적 손실을 의미합니다. 10년 보호가 되는지

권리금주장은 어떻게 보호받을 수 있는지

관련 내용으로 고민이 있으시다면 아래 유선 상에서 도움을 드리겠습니다.