임대차 계약서 작성방법 변호사가 주는 조언은?

임대차 계약서 작성방법 변호사가 주는 조언은?

 

 

임대차계약을 맺을 때 몇 가지 사항을 미리 확인한다면

추후 분쟁 대부분을 예방할 수 있습니다.

 

그러나 일반시민이 어떤 부분을 꼼꼼하게 체크해야 하는지는

당연히 알 수가 없습니다.

또한 건물주가 지나가면서 하는 말을 믿고

덜컥 계약을 체결했다가 나중에 해당사항이 이행되지 않아

당황하는 사태가 벌어질 수 있습니다.

 

 

 

1. 소유권자를 확인하라.

가장 먼저 확인해야 하는 것은 상대방이 적법한 권한을

가진 사람이 맞는지 확인하는 겁니다.

 

만약 상대방이 건물소유자가 아닌데 임대차계약을 맺는다면

나중에 법적인 보호를 받을 수 없게 되기 때문입니다.

상대방을 사기죄로 고소하고 손해배상을 청구하는 것은

이미 일이 다 터지고 난 이후입니다. 처음부터 명확히 체크해야 합니다.

 

상대방의 신분증을 확인하고

등기부를 열람해 상대방이 실제 소유주가 맞는지 확인합니다.

 

 

 

2. 건물주가 못 온다면?

대리인과 계약을 체결해야 하는데 위임장을 확인하고

가급적 건물주와 통화를 해서 위임여부와 계약서 내용을 한번 더 확인합니다.

또한 이 때 녹음을 해서 확실한 증거를 갖고 있는게 좋습니다.

 

그리고 계약금 및 보증금 등은 꼭 건물 소유권자인

건물주 계좌로 보내야 합니다.

 

 

 

3. 저당권 설정을 체크하자.

등기부의 가압류, 가처분, 저당권 설정 여부를 확인합니다.

가처분이나 가등기가 설정된 임대목적물의 경우에는

임차인이 대항력이나 우선변제권을 행사할 수 없는 이리 발생할 수 있습니다.

 

또한 저당권이 설정되어 있다면, 집값이나 건물값에서

선순위 저당권 금액을 빼고 보증금액수를 어느정도 확보해줄 수 있는지 확인합니다.

 

만약 저당권 액수가 너무 크고, 임대인이 다른 재산이 없다면

계약체결을 신중하게 생각해 볼 필요가 있습니다.

 

그리고 잔금을 치르기 전에 저당권설정 여부를 한 번 더 체크합니다.

이 사이에 설정됐을 수도 있기 때문입니다.

그리고 주택의 경우에는 관할 주민센터에서 전입신고를 하고 확정일자를 받고,

상가의 경우에는 세무서에 가서 사업자 등록을 하고 확정일자를 받습니다.

 

 

 

4. 계약기간을 정할 때는 신중하게!

계약에 대한 확신이 없다면 기간을 너무 길게 잡아서는 안 됩니다.

주택의 경우에는 최소 2년, 상가의 경우에는 1년 보장이 됩니다.

별도의 기간을 정하지 않거나 6개월로 약정했더라도

주택세입자는 2년을 주장할 수 있고

상가는 1년을 주장할 수 있는겁니다.

 

 

 

5. 원상회복, 관리비 등 미리 정하기!

원상회복에 대해서 집주인 혹은 상가주인과 약정합니다.

만약 계약 종료 시 원상회복에 관한 문제가 해결되지 않으면

세입자는 보증금을 제 때 돌려받지 못하게 됩니다.

 

어느 정도까지 복구할지를 기입하면 됩니다.

 

그리고 인테리어를 새로 한다면 시공 전 상태를 미리 찍어둡니다.

특별한 약정이 없으면 임대차계약 당시의 상태로 되돌리는 것인데

간혹 집주인 쪽에서 무리하게 새집으로 만들어놓으라고

요구하는 경우도 있기 때문입니다.

 

 

 

6. 특약사항을 기재하자!

마지막으로 건물주와 특별하게 약정을 한 부분을

계약서에 기재하도록 합니다.

 

 

중기이코노미 기사 전문은 아래 주소에서 확인가능합니다.

http://sanggalawyer.com/?p=27834

상가변호사닷컴 | 2020-2-14자 중기이코노미