임차인 보호제도 상가임차인은?

임차인 보호제도 상가임차인은?

 

상가임차인은 상가임대차보호법의 보호를 받습니다.

사업자등록을 하고 주된부분을 영업용으로 사용수익한다면

보호가 되며, 이 때 어떤 권리를 주장할 수 있는지

미리 알고 있어야 분쟁상황에 휘말리더라도

이를 현명하게 대처할 수 있습니다.

 

 

 

1. 계약갱신요구권

 

임대인은 상가임차인이 계약 종료 6개월에서 1개월 전 사이에

갱신을 요구할 경우 이를 정당한 사유없이 거절할 수 없으며

이 권리는 총 10년 간 보호됩니다.

 

2018년 10월 16일 시행 이후 최초 체결 혹은 갱신되는 계약은

총 10년 보호를 받으며, 만약 이전에 체결한 계약이라고 하더라도

5년이 아닌 10년법을 적용받을 가능성이 있으니 전문검토를 받아보시기 바랍니다.

 

이렇게 갱신되는 계약은 이전 계약과 동일한 조건으로 연장되며

법에 따라 임대료 증감청구를 할 수 있습니다.

 

환산보증금을 초과하는 경우에는 주변시세나 경제사정변동을 고려하여

당사자가 증감을 청구할 수 있으며

환산보증금 내 상가의 경우에는 증액의 경우 연 5%의 제한을 받습니다.

 

만약 묵시적으로 계약이 자동연장되었다면

환산보증금 초과 상가는 동일 조건으로 늘어난다고는 하나

기간의 약정이 없는 계약으로 취급되며

임대인이 해지 통고시 6개월 뒤, 임차인이 통고 시 1개월 뒤 해지됩니다.

 

환산보증금 내 상가의 경우에는 동일조건으로 1년이 늘어나며

임대인은 이 기간 중간에 임차인을 내보낼 수 없지만

임차인이 원할 경우 해지를 통보할 수 있고 3개월 뒤 해지됩니다.

 

하지만 이 권리는 임차인이 월세를 3기 이상 연체 하는 등의 사유가 발생한다면

주장할 수 없는 권리입니다.

 

 

 

2. 권리금회수기회 보호

 

상가임차인은 계약 종료 6개월 전부터 종료시점까지

권리금계약을 체결하고 신규임차인을 건물주에게 주선하면서

권리금을 회수하는 기회를 보장받습니다.

 

이 때 건물주가 정당한 이유없이 신규임차인과의 계약체결을

거절해 임차인에게 손해를 끼친다면 그 손해를 배상할 책임을 집니다.

 

하지만 이는 인정받기 쉬운 권리는 아닙니다.

굉장히 법원에 잘 증명을 해야 하는데 손해를 입증한다는 것이

어렵기 때문에 법리오해, 준비부족 등의 상황이 생긴다면

패소할 확률도 크게 갖고 있습니다.

 

 

 

임차인 P씨는 서울에서 카페를 약 9년 간 운영했습니다.

그리고 건물이 매매되었는데 새 건물주는 재건축을 하겠다며

만료시점에 상가를 명도할 것을 통보했습니다.

 

어떻게든 계약을 연장해보려 했으나 건물주는 단호했고

그렇게 카페 영업을 접고 권리금을 회수하기로 결정합니다.

 

그러나 건물주는 신규임차인과의 만남에서

재건축을 계획하고 있어 1년만 계약이 가능하고

이마저도 나갈 때 권리금회수를 주장할 수 없다고 했습니다.

 

결국 임차인 P씨는 권리금회수에 실패했고

상가를 비우지 않고 있자 건물주는 상가명도소송을 제기합니다.

임차인 P씨 또한 권리금손해배상을 반소 청구합니다.

 

1심소송을 거쳐 2020년 1월 13일,

서울중앙지법 제8민사부는 권리금소송 2심에서

임차인 P씨의 승소를 선고합니다.

 

"임차인의 갱신요구권 행사가 불가능한 상태에서도

건물주는 권리금회수기회보호의무를 부담한다.

또한 건물주의 재건축 사유가 정당하다고 보기 어렵고,

정당한 사유가 없음에도 부당한 임대조건을 요구한 것은

실질적으로 임차인의 권리금회수기회를 방해한 것이다."

 

건물주는 임차인 P씨에게 손해배상액을 지급하라.

 

 

http://sanggalawyer.com/?p=27848

상가변호사닷컴 | [서울-커피숍 권리금소송] ‘임차인 대리’ 2020.1.13. 항소심(2심) 승소판결

 

임차인 보호제도 관련 내용을 살펴봤습니다.

이외에도 여러가지 분쟁상황에 휘말려있다면

정확한 법률 검토를 통해 대응하시기 바랍니다.