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임대차계약 해지사유, 어떤 상황에서? -상가편- 대표적인 계약해지 사유 3기 차임 연체 만일 임차인이 어느 한 시점에 월세 3개월 치에 달하는 금액을 연체했을 시 임대인은 그 즉시 계약해지 통보가 가능합니다. 차임 연체는 주의하셔야 합니다. 계약 해지 이외에도 차임을 3기 연체한 사실이 있는 경우 임차인은 계약갱신요구권, 권리금 회수기회 보호 등 자신의 권리를 보호 받으실 수 없습니다. ※ 간혹 임대인과 임대차계약을 체결하면서 특약사항으로 '월세 2기 연체 시 계약해지한다.'는 조항을 추가하시는 경우가 있는데요. 상임법은 강행규정으로 임차인에게 불리한 특약사항이기 때문에 효력이 없습니다. 계약 만료로 인해 계약 해지를 하고 싶다면? 계약갱신요구권은 상가 임차인의 권리 입니다. 현행법 상 계약갱신요구권은 10년까지 보호 받으실 수 있는데요. 18년 10.. 2019. 6. 17.
역세권 청년주택 사업, 권리금 못 받고 쫓겨날까 두려운 상가임차인 현재 서울시는 '역세권 2030 청년주택' 정책을 추진 중 입니다. 청년들의 주거난을 해소하기 위해 나온 정책인데요. 좋은 취지에서 나온 정책이지만 해당 지역에 있던 기존 상인들의 권리와 충돌하게 되면서 마찰을 빚고 있습니다. 물론 청년주택 사업이 누군가의 권리를 침해하기 위해 나온 정책은 아닙니다. 세상에 악의로 시작된 정책은 없습니다. 특히 사회복지 분야 정책은 나름대로의 정체성과 방향성을 갖습니다. 하지만 세상은 점점 복잡해지고, 사회 구성원 간의 이해관계도 동일하지 않기 때문에 문제가 발생합니다. 좋은 취지로 시작된 정책이지만 의도치 않게 시장을 왜곡 시키거나, 예기치 못하게 누군가의 생존권을 위협하는 것도 이 때문 입니다. 서울시가 추진 중인 역세권 청년주택 정책은 말 그대로 지하철 역세권 규제.. 2019. 6. 12.
약국 컨설팅 통해 권리양도양수 계약 체결 사례! 병원에 가면 대부분 들리게 되는 곳이 있으실텐데요. 바로 약국 입니다. 때문에 병원이 있는 곳이라면 근처에서 약국도 쉽게 찾아볼 수 있습니다. 어렵지 않게 찾아볼 수 있는 약국도 허가가 필요하다는 것 알고 계셨나요? 약사법에 의거해 어느 하나라도 법을 위반하는 경우 약국 개설 등록을 받을 수 없습니다. ⑴개설 장소가 의료 기간 시설 안 또는 구내인 경우 ⑵등록 취소된 날부터 6개월이 지나지 않은 경우 ⑶의료기관의 시설 혹은 부지 일부를 변경해 개설하는 경우 ⑷병원과 개설할 약국 사이에 전용 계단, 복도 혹은 구름다리 등 통로가 설치되어 있거나 설치 하는 경우 허가가 떨어진 곳에서만 약국을 개업할 수 있기 때문에 기존에 등록 되어 있는 곳에 권리금을 주고 들어가는 것이 아니라면 개설등록 절차를 밟아야 합니.. 2019. 6. 5.
임대차 특약사항, 효력은? 상가임대차 계약을 맺으실 때 특약사항을 추가하시는 경우가 많으실 텐데요. 다양한 특약사항이 있지만 그 중 가장 대표적이고 많은 조항들을 알아보겠습니다. 권리금을 인정하지 않는다. 월세 2기 연체 시 계약을 해지한다. 계약 종료 시 원상회복 해 명도한다. 1. 임대인은 권리금을 일체 인정하지 않는다. 생각보다 많은 분들이 이 조항에 동의하시고 체결을 하시는데요. 권리금이 무엇인지 잘 모르시거나 특약에 합의하지 않으면 계약이 이뤄지지 않기 때문에 어쩔 수 없이 합의를 하고 맺으시는 경우이실 텐데요. 임차인이 계약 기간 동안 쌓은 영업적 가치를 회수하는 것이기 때문에 추후 특약사항을 가지고 임대인이 권리금 회수를 방해할 가능성이 큽니다. 2. 월세 2기 연체 시 계약을 해지한다. 상가임대차보호법 상 계약해지 .. 2019. 6. 4.
임차인이 안나갈때 -월세미납 편- 상가 건물주이시라면 어떤 임차인을 들여야 할지도 중요한 결정이실 것 같습니다. 좋은 임차인도 물론 있지만, 자신의 의무를 지키지 않는 임차인도 있기 때문인데요. 계약을 따르지 않고, 기본적인 의무도 따르지 않는 세입자가 들어오게 되면 임대인은 자신의 건물을 빌려줬음에도 불구하고 스트레스를 받을 수 있기 때문에 최대한 자신에 건물에 들일 사람을 신중히 결정하셔야 합니다. 임차인의 의무 중 가장 기본적이고 핵심적인 것은 임대료 납부 입니다. 임대료를 임차인이 지급하지 않는다면 자신의 건물을 임대해준 대가를 받지 못하는 것이기 때문에 금전적인 피해가 발생한다고 할 수 있습니다. 상임법 상 임차인이 월세 3기 연체 시 임대인은 즉시 계약해지를 통보할 수 있습니다. 주택은 월세 2기 연체 시 계약해지가 가능하니 .. 2019. 6. 3.
상가 권리금 보호, 계약갱신청구권 기간 상관없이 유명 맛집에 가보시면 비슷한 업종의 음식점들이 주변에 줄지어 있는 모습은 어렵지 않게 찾아보실 수 있습니다. 특히나 '진짜 원조'를 내세우며 자신들이 원조임을 주장하고 있는데요. 일각에서는 어디가 원조네, 저쪽이 원조네 하며 진위를 알 수 없는 소문이 무성할 때가 있습니다. 맛집이라고 갔는데 알고보니 해당 맛집은 근처로 가게를 옮겼고, 그 자리는 건물주가 똑같은 업종으로 가게를 하고 있는 거라는 사실을 알게 되신 적 있으신가요. 입소문 난 상권에 가시면 쉽게 발견하실 수 있습니다. 일본 유명한 초밥집의 경우 한 곳에서 대를 이으며 100년 넘게 장사를 이어오는 곳도 있는데요. 우리나라는 이러한 사례들을 찾기 힘듭니다. 그 이유는 바로 법이 임차인이 장기간 장사할 수 있도록 보호해주지 못하기 때문인데요. .. 2019. 5. 29.
월세 미납 계약 해지, 언제 가능하고 어떻게 해야할까 임대인이시라면 체결된 계약에 따라 월세를 받으셔야 할 텐데요. 임대인 입장에서 혹시나 임차인이 월세를 밀리게 된다면 경제적 손실이 생기기 때문에 임차인을 구하는 것에도 신중을 기하실 것 같습니다. 상가임대차보호법 상 월세 3기 연체 시 임대인은 계약해지를 통보할 수 있습니다. 주택 임대차의 경우에는 2기 차임액을 연체하면 계약해지 사유에 해당하기 때문에 둘의 차이점을 알고 계셔야 합니다. 또한, 월세 3기를 연체하신 이력이 있다면 계약갱신요구권, 권리금 회수 기회를 보호 받으실 수 없기 때문에 임차인이시라면 주의하셔야 합니다. 앞서 말씀드린 것처럼 미납된 차임액이 3기에 달하는 때에 임대인은 계약해지 통보를 하실 수 있는데요. 만일 계약해지를 통보했는데도 임차인이 이를 무시하고 건물을 명도하지 않는다면,.. 2019. 5. 28.
대법원 권리금 판례, 계약 기간 제한 없이 보호해야 2019년 5월 16일 대법원, 계약갱신권 없어도 권리금 회수 보호 받아야... 법무법인 명경 서울 김재윤 변호사, "기간 제한 없이 권리금 회수 기회 보호...승소 위해선 적절한 법적 조치와 적극적인 주선행위 이행해야..." 2015년 5월, 상가건물 임대차보호법 상 '권리금회수 기회의 보호 등'조항이 신설됐습니다. 그동안 관행으로만 여겨졌던 권리금이 법 조항으로 제정된 것인데요. 임차인들이 자신의 영업 가치를 보상 받을 수 있도록 만들어진 것 입니다. 하지만 법 시행 초기부터 5년차 이상 된 임차인(당시 계약갱신권이 없는)에게도 이 조항을 적용해야 하는지의 여부를 두고 하급심마다 엇갈리는 판단을 내리고 있었는데요. 2018년 초반까지는 '적용되지 않는다.'는 판례가 다수였고, 2018년 중반부터는 '.. 2019. 5. 23.
권리양도양수 계약서, 신규임차인 신용도 전달로 임대차 계약 체결까지 상가건물 임차인은 상임법 상 임대차 기간 10년 보장이 가능합니다. (계약일에 따라 소급적용) 10년 갱신이 가능한 기간이 지나 계약이 만료되면, 더 이상 계약 존속을 주장하지는 못하는데요. 이 때 건물주가 점포를 비워 달라고 요청하면, 그동안 임차인 자신이 쌓아 올린 유무형의 가치인 권리금을 새로운 임차인을 구하는 방식으로 회수해야 합니다. 상가건물임대차보호법 제 10조의 4(권리금회수 기회 보호) ① 임대인은 계약 만료 6개월 전부터 만료 시까지 양도양수 계약에 따라 임차인이 주선한 신규 세입자가 되려는 자로부터 권리금을 지급 받는 것을 방해할 수 없다. 즉, 건물주는 '정당한 사유' 없이 임차인이 새 세입자를 주선하는 것을 방해할 수 없습니다. ※ '정당한 사유'는 법 조항으로 제정 되어 있기 때문.. 2019. 5. 16.

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