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지하상가 전대차 계약서 꼼꼼히 살펴보자 상가 임대차 관련 상담을 하다보면 임차인의 상황은 안타깝지만 법적으로는 아무런 구제도 받을 수 없는 상황인 경우가 있는데요. 특히 전대차계약을 체결한 임차인들이 이런 경우가 많습니다. 전대차란 무엇일까요? 임차인이 임차목적물을 제3자에게 다시 임차를 해주는 것을 말합니다. 임차권에 터잡아 인정되는 권리이다 보니 일반적인 임대차보다도 그 보호가 더욱 취약한데요. 최근 전대차가 화제가 된 사건이 하나 있었습니다. 'GS리테일'과 '서울도시철도공사'가 임대차계약을 체결하고 다시 영세상인들에게 전대를 해줬는데, 임대차계약을 연장하지 않아 영세상인들이 생각지도 못하게 가게를 빼야 하는 상황에 처하게 된 것 인데요. 당시 두 회사는 6, 7호선의 유휴공간 개발사업 계약을 맺었었습니다. 계약 조건도 5년간 임차 후,.. 2019. 10. 24.
재건축 명도소송 당했지만 7,000만 원 권리금 회수 성공! "임대인이 상가 리모델링 한다고 나가라는데 그냥 나가줘야 하나요?" 임대차 관련 분쟁을 상담하다보면 재건축 문제로 전화를 주시는 분들이 많습니다. 건물주가 상가를 재건축한다고 계약갱신을 안해준다거나 새로운 사람을 데려와도 계약을 못해준다고 하는 경우 인데요. 특히 건물주가 바꼈을 때 이런 주장을 하면서 임차인을 내보내려고 하시는 경우가 많습니다. 상가임대차보호법은 상가 재건축에 대해 어떻게 정의하고 있을까요? 재건축의 경우 정당한 사유로 인정 받을 수 있는 경우가 단 3가지 밖엔 없습니다. 1. 임대차계약 당시 공사 계획을 구체적으로 고지한 경우 2. 건물 노후 또는 멸실로 안전 상의 문제가 있는 경우 3. 다른 법령에 의해 이뤄지는 경우 위의 경우가 아니라면 임차인의 계약갱신요구권, 권리금 회수 기회 .. 2019. 10. 17.
상가임대차보호법 권리금 회수기회 보호로 영업 가치 회수해 사업을 하면서 얻게 되는 것은 어떤게 있을까요? 영업적 이익은 물론이고 단골, 거래처 등 부수적으로 쌓이는 것들이 있습니다. 이런 것들이 모여 영업이익을 높아지게 하고 안정적으로 자리를 잡도록 만들어주는 것이라고 할 수 있겠습니다. 임차인의 입장에서는 한 곳에서 오랫동안 장사를 할 수 있는게 아니기 때문에 그동안 쌓아둔 가치들을 두고 새로운 곳에 가서 다시 시작하려면 그만큼 시간과 비용이 들기 마련인데요. 상가임대차보호법에서는 이런 임차인의 영업가치를 보호해주고 있습니다. 쌓은 영업가치를 금전으로 회수해 새로운 곳에서 다시 재출발 할 수 있도록 하는 것 입니다. 예전에는 관례처럼 여겨졌기 때문에 그만큼 피해를 보는 상황도 많았는데요. 임대인이 막무가내로 세입자를 내보내고 임차인이 쌓아둔 가치를 중간에서 .. 2019. 10. 11.
약국 권리금 4억원 분쟁 해결! [데일리팜] 상가임대차보호법이 강화되면서 권리금 분쟁은 더욱 복잡하고 치열해지고 있습니다. 특히 약국의 경우 다른 업종과 비교해 권리금 자체가 높게 책정되기 때문에 소송까지 번지는 사례가 적지 않은데요. 특히 약국의 경우, 처방건수가 보장된 자리에 대한 수요는 늘고 있지만 그만큼 공급은 되지 않는 상황입니다. 따라서 권리양도양수 계약부터 법적인 절차를 적법하게 밟는 것이 중요한데요. 상가임대차보호법 상 권리금 회수 기회를 보호하고 있는데요. 만기 6개월 전부터 만기 시까지 현재 임차인이 새로운 사람으로부터 권리금을 받는 것을 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다. 권리금은 임차인이 그동안 영업하면서 쌓은 거래처, 단골 등처럼 영업가치이기 때문에 보호 받을 권리가 있는건데요. 임대인과 불필요한 갈등을 사전에 .. 2019. 9. 27.
상가세입자 보호법 정기국회 통해 강화해야 상가를 임대해주거나 임대하는 분들은 상가임대차보호법에 대해 한 번쯤은 들어보셨을 텐데요. 상임법과 더불어 주택임대차보호법, 대부업법 등은 민생 3법이라고 불릴 정도로 국민 경제 생활에 밀접한 연관이 있습니다. 그만큼 많은 관심을 갖고 받고 있는 법인 만큼 사회적 상황에 맞춰 해당 법을 개정하려는 움직임도 활발하며, 9월에 있을 정기국회에서도 많은 논의가 있을 것으로 예상되는데요. 이번 정기국회에서는 특별히 재건축, 계약갱신요구권, 환산보증금 위 세 가지에 대해서 뜨거운 논의가 펼쳐질 전망입니다. 먼저 상임법 상 위 사안들이 어떻게 이뤄지고 있는지 살펴볼까요? 첫 번째, 재건축 입니다. 재계약권, 권리금 회수에서 임대인이 주장하는 재건축 사유가 정당하다고 인정되는 경우는 단 세가지 입니다. 다른 법령에 의.. 2019. 8. 26.
상가임대차보호법 임대료인상, 얼마나 가능할까? 일본 불매운동이 급격히 확산되면서 일본 회사는 물론이고 일본 자재를 쓰는 회사들의 리스트가 작성되어서 불매운동을 더욱 돕고 있는데요. 한동안 음식료 업계는 물론 외식 업계에서도 일본 문화가 유행처럼 돌았던 것과는 정반대의 상황이 되었습니다. 일본 음식점을 차린 영세상인들은 당황할 수 밖에 없었는데요. 정치적인 상황으로 발생한 것이지만 급작스러운 불매운동으로 음식점까지 타격을 받고 있습니다. 한 음식점은 일본 음식점임에도 불구하고 국산 재료만 사용하고 한국인 직원들만 있다는 내용으로 해명하기도 했는데요. 그만큼 불매운동이 현재 사회에 크게 퍼지고 영향력이 강해진 것 같습니다. 사업을 운영하신다면 언제 어디서 어떤 문제가 발생할지 예상하기 어려우실 것 같은데요. 특히나 이런 정치적인 상황 같은 경우 더욱 예.. 2019. 8. 19.
재건축 상가보상 제도로 임차인 보호해야 저희 사무소로 전화 주시는 분들 중 상당 수가 임대인이 재건축을 사유로 계약해지를 원해 갱신이나 권리금 회수가 가능할지 물어보시곤 합니다. '건물주가 리모델링을 한다고 나가라고 하는데 나가야 하는건지' 라는 질문을 가장 많이 받곤 합니다. 진행했었던 한 상담사례를 살펴보자면, 당시 의뢰인은 직장을 그만두고 받은 퇴직금으로 장사를 시작한지 5년 정도 된 임차인이었는데요. 새롭게 사업을 시작하기에 앞서 다방면으로 알아보며 창업을 하면서 인테리어, 시설 등 많은 돈을 들였습니다. 당시 건물주는 퇴직 후 새로운 삶을 열심히 개척해나가는 의뢰인의 모습을 보고 5년 동안 임대료 인상을 요구하지 않는 등 상호 간 원만한 관계를 이어나갔습니다. 그런데 중간에 건물주가 바뀌고 나서 문제는 시작됐습니다. 새로운 건물주는 .. 2019. 8. 12.
건물주 신규임차인 거절했다면? 주택과 상가, 건물이라는 것은 같아도 엄연히 다른 성질을 띄고 있는데요. 이 두 개가 다른 양상을 띄는 이유는 이들의 가치평가 기준이 상이하기 때문입니다. 아파트나 오피스텔과 같은 주거건물은 주변 인프라에 따라 가치가 좌우 됩니다. 역세권, 편의 시설 등이 얼마나 가까이에 있는냐에 따라 해당 주택의 가격을 형성하고, 주거임대료는 이 가격에 연관이 되는데요. 이렇게 주위환경에 영향을 받기 때문에 임차인이 어떤 사람이 들어오느냐가 중요하지 않다고 할 수는 없지만 대체적으로 무차별 합니다. 그러나 상가의 경우 임차인이 누구냐에 따라 그 가치가 달라지는데요. 상가 또한 주변 인프라가 중요하지 않다는 것은 아닙니다. 하지만 아무리 유동인구가 많고 발달한 상권이라 하더라도 음식점의 맛이 좋지 않으면 손님이 줄어들고.. 2019. 7. 24.
2019.7.22 사무소 이전 합니다! 2019년 7월 22일, 상가변호사 닷컴(법무법인 명경)이 사무로 통합 이전 합니다! 부동산 및 임대차 관련 높은 법률 서비스를 제공하겠습니다. 새로운 곳에서 찾아뵙겠습니다. 감사합니다. 교대역 9번 출구 → 3000타워 14층 전관 도보 2분 거리 서초역 1번 출구 → 3000타워 14층 전관 도보 5분 거리 전화 : 02-549-8577 상담안내 : 평일 9시 ~ 19시 (토요일 및 공휴일 휴무) 2019. 7. 19.

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