상가 보호법 월세 인상 얼마나 올려야 하나요?

상가 보호법 월세 인상 얼마나 올려야 하나요?

 

 

상가임대차보호법 상 임대인은 임차인에게

연 5%의 임대료인상을 청구할 수 있으나

이 제한선이 모두에게 적용되는 것은 아닙니다.

 

환산보증금이라는 대통령령으로 정하는

보증금액 내에 있는 상가임차인에게 적용되며

계약갱신요구권도 존재해야 합니다.

 

즉, 5년 혹은 10년 이내의 기간으로

영업을 했으며 시행일자와 환산보증금 범위를

비교해서 그 안에 들어와야 임대료 인상

상한선 5%의 적용을 받을 수 있는 것입니다.

 

 

 

만약 환산보증금을 초과하는 임대차라면

법 제10조의2 갱신의 특례의 적용을 받아

주변 시세 등 여러가지 상황을 고려해

증액청구를 받을 수 있으며

이 경우 따로 정해진 상한선은 없습니다.

 

그러나 소송까지 갈 경우에는

증액을 청구한 쪽(건물주겠죠?)에서

인상하는 이유를 입증해야 합니다.

 

또한 증액 청구는 임대차계약 또는

약정한 차임의 증액이 있은 후 1년 이내에는

하지 못한다고 규정되어있습니다.

 

이를 두고 "저는 3년 동안 월세를 안 올렸는데

그럼 5%+5%+5% 해서 한번에 15%를 올릴 수 있죠?"라고

물어보시는 분들이 계씨는데

법무부 답변에서는 이는 안된다고 안내하고 있습니다.

 

청구 시 대통령령으로 정하는 비율(5%)을

초과하지 못한다고 보는 것이기 때문입니다.

 

 

 

또, "무조건 해마다 5%를 올려야 하냐"는 물음도

존재하는데 아닙니다. 임대료 인상의 상한선일뿐

무조건 올려야 한다는 것은 아니기 때문에

일단은 두 당사자가 협의를 하는 것이 중요하고

그럼에도 임대료에 대해서 의사합치가 되지 않을 경우

결국에는 소송을 통해 적정 월세를 확인받아야 합니다.

 

또한 월세와 관련한 이슈가 한 가지 더 있는데

임대인은 신규임차인에게 상가 보호법 상 월세 인상을

현저히 고액으로 요구하여 신규임차인이 계약을 포기해

임차인이 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 됩니다.

 

 

 

이렇게 법조문을 그대로 들어서 설명을 하면

제대로 이해가 가지 않는데

조금 더 편하게 예시를 들어서 설명을 하자면

 

지금 장사를 하고 있는 임차인에게는

월세 인상의 제한이 5% 혹은 주변시세에 맞는

적정 임대료까지 올려야 하지만

(갱신요구권이 없다면 이마저도 제한이 없음)

 

새로운 신규임차인에게는 현저히 고액의

임대료를 요구해서는 안됩니다.

 

그러나 "현저히"라는 말에서 알 수 있듯이

명확히 정해진 근거가 없습니다.

 

만약 월세와 보증금을 너무 높게 불러서

임차인이 데려온 신규임차인이 계약을 포기할수밖에

없게 만든다면 임대인은 상가임대차보호법 상

권리금 손해배상 책임을 집니다.

 

 

 

경기도의 한 카페를 운영했던 임차인 P씨 또한 비슷한 상황이었습니다.

 

계약종료 6개월 전 보증금은 30%, 월세는 60% 인상 통보를 받은 것입니다.

5년 차 계약이 만료되는 시점이었기 때문에

갱신을 요청하더라도 임대인은 이를 거절할 수 있었고

이런 사정을 다 아는 상황에서 계약갱신거절 통지를

보내온 것이라는 생각이 들었습니다.

 

재계약이 보장되지 않으니 영업을 포기할 수밖에 없었지만

종료 6개월 전부터 종료시점까지 보호되는

권리금 회수기회를 주장할 수 있었고,

상가변호사 닷컴의 도움을 받아 회수절차를 진행합니다.

 

신규임차인과 권리금계약을 체결하면서

전문가의 코치를 받아 주의할 점을 수정하며 진행했고

건물주에게 주선했으나 건물주는 전혀

협의할 의사가 없었고 해당 임대료조건을 해주지 않을 것이라면

계약체결을 할 수 없다고만 했습니다.

 

결국 임대차기간은 종료하는 시점이 왔고

임차인 P씨는 지금까지의 증거를 정리해 건물주를 상대로

권리금소송을 제기합니다.

 

2019.9.19. 수원지법 안양지원은

임차인 P씨의 권리금소송 승소를 판결합니다.

 

자세한 내용은 아래에서 확인 가능합니다.

 

http://sanggalawyer.com/?p=27360

상가변호사닷컴 | [경기-커피숍 권리금소송] ‘임차인 대리’ 2019.9.19. 승소판결 (약4,300만원 배상)

 

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유선 상 안내를 도와드리겠습니다.